房地产估价师考试知识点拨：房地产估价的含义

 

　　1.专业房地产估价与非专业房地产估价的区别

 

　　专业/非专业五大不同(重要考点)：

 

　　①专业机构和专业人员——前者指具有一定数量的估价专业人员等条件，专门从事有关估价活动的单位。后者指具有估价专业知识及实践经验、专门从事有关估价活动的个人。

 

　　②专业意见——专业估价不是用直觉或仅凭经验得出的，而是按照严谨的程序，根据有关资料数据，采用科学的方法，经过审慎的分析、测算和判断得出的，较客观合理。

 

　　③公信力——专业机构和专业人员完成，估价结果较客观合理，所以具有证明效力，能使人们信服、认可或接受。

 

　　④有偿服务——受他人委托，有偿服务，向委托人收取费用。

 

　　⑤法律责任——责令限期改正、行政处罚、民事赔偿责任、刑事责任。

 

　　2.专业房地产估价的概念

 

　　是房地产估价机构接受他人委托，为了特定的目的(估价目的)，遵循公认的原则(估价原则)，按照严谨的程序(估价程序)，依据有关文件、标准和资料(估价依据)，在合理的假设下(估价假设)，采用科学的方法(估价方法)，对特定的房地产(估价对象)在特定时间(价值时点)的特定价值或价格(价值类型)进行分析、测算和判断，并提供专业意见(估价结果)。

 

　　3.估价与评估的异同

 

　　相对于价值分析、测算和判断活动，估价专指对价值进行评估。

 

　　房地产评估范围更广泛：不仅包含房地产价值或价格评估，还包含房屋工程质量评估、房屋完损状况评估、房屋使用功能评估、房地产周围环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估，甚至可以包含房地产企业资信评估、房地产制度政策评估等。

 

　　房地产估价建立在房屋工程质量、完损状况、使用功能、周围环境等评估的基础上，以得出房地产价值或价格为目标或最终结论的评估，称为房地产价值或价格评估，或简称房地产估价、估值。

 

　　除了房地产估价以外，房地产估价师和房地产估价机构还可以从事：

 

　　(1)房地产价格和价值分配。如把房地产的总体价值在其不同部分之间进行分配。

 

　　例如：

 

　　1)房地产总体价值在土地和建筑物之间进行分配(剩余技术)，把一整块土地的价值在其上建筑物的不同单位之间进行分配(高层建筑地价分摊);

 

　　2)采用成本法测算住宅小区的平均房价，在各个楼栋、单元、楼层、朝向、户型间分配(开发商的售价表);

 

　　3)开发区或土地一级开发片区的平均地价在开发完成后的各宗土地之间分配。

 

　　(2)价值提升评估业务(如，房屋更新改造、改变用途、增加容积率、相邻房地产合并等)。

 

　　(3)房地产价值减损评估业务(如污染、工程质量缺陷等导致的房地产价值减损评估)。

 

　　(4)相关经济损失评估业务(如征收房地产、房地产损害或对被损害房地产进行修复造成的搬迁费、临时安置费、停产停业损失评估)。是由损害修复带来的。

 

　　(5)房地产咨询业务(如房地产市场调查分析预测、房地产项目可行性研究、房地产开发项目策划、房地产项目调查评价、房地产最高最佳利用分析，房地产市场竞争力分析、房地产状况调查评价、房地产定价、房地产购买分析、房地产资产管理等。)

 

　　这些相关业务和咨询业务，是估价师和估价机构有能力从事并应努力开展的业务领域。

 

　　还需要指出的是，《中华人民共和国资产评估法》(2016年7月2日全国人民代表大会常务委员会通过，简称《资产评估法》)颁布实施后，“资产评估”不仅包括财政部门管理的狭义的资产评估，还包括房地产估价等其他评估领域和评估专业，并且该法第四条、第十三条和第十七条规定开展资产评估业务应遵循独立、客观、公正的原则。

 

　　但由于投资价值等某些价值价格评估，严格地说并不需要遵循独立、客观、公正的原则，所以为了防止不应有的违法，有必要将估价与评估区分开来，可将《资产评估法》所称的评估范围理解为鉴证性估价，不包括咨询性估价。

 

　　鉴证性估价(或称为公证性估价、证据性估价)是向委托人提供的，估价报告供委托人给第三方使用，起着价值证明作用的估价，如为证券发行、上市公司关联交易、房地产抵押贷款、房屋征收补偿、人民法院强制拍卖房地产提供参考依据的估价。咨询性估价(或参考性估价)是向委托人提供的，估价报告供委托人自己使用的估价，如为委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据的估价。