房地产估价师考试知识点拨：估价的假设、方法、结果

 

　　针对估价对象状况等估价前提所做的必要、合理且有依据的假定，包括：一般假设、未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设和依据不足假设。

 

　　合理且有依据地说明估价假设，体现了估价师的专业胜任能力和职业道德。

 

　　其作用(2个)：规避估价风险，保护估价师和估价机构;告知、提醒报告使用人，保护估价报告使用人。

 

　　二、估价方法

 

　　比较法、收益法和成本法、假设开发法、路线价法、基准地价修正法、标准价调整法、多元回归分析法、长期趋势法等。

 

　　每种估价方法都有其适用对象和条件。同时运用，相互验证，但不应相互替代。不同方法可以互补，如特殊厂房不适用比较法，但适用成本法;待开发土地不适用成本法，但适用假设开发法和比较法;在建工程不适用比较法，但适用成本法和假设开发法。

 

　　三、估价结果

 

　　估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见。

 

　　鉴证性估价要求客观公正，估价师和估价机构不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见，不能在完成估价之前讨论估价结果;更不得为招揽业务而迎合委托人的高估或低估要求。

 

　　估价结果可能受估价师个人因素影响。