房地产估价师考试知识点拨：抵押价值

 

　　抵押价值是在抵押期间的各个时点，特别是在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，将抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。抵押价值任何时候都要大于未偿还的贷款余额。

 

　　法定优先受偿款，是实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额。包括3项：已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款(已经存在)，不包括为实现抵押权而发生的诉讼费用、估价费用、拍卖费用以及增值税及附加等费用和税金(还未发生)。

 

　　【重要考点】

 

　　如何记忆：法定优先，谁是优先权利人?

 

　　已抵押担保的债权数额——给抵押权人

 

　　拖欠的建设工程价款——给施工承包人，保证正常的建筑市场秩序

 

　　其他法定优先款，如补地价——给政府

 

　　不包括的项目：诉讼费用、估价费用、拍卖费用、增值税及附加等费用和税金(还没发生，不是优先权利)。抵押处置时，从抵押处置收益中优先开支。

 

　　抵押价值时点，一般选实地查勘之日。

 

　　房地产抵押估价要做“估价对象变现能力分析”，向估价报告使用作“估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响”、“定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估”等提示。

 

　　当抵押价值<未偿还的贷款余额时，抵押人需追加担保，或者提前清偿债务。

 

　　抵押贷款额度=抵押价值×抵押率

 

　　抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-法定优先受偿款=未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押担保的债权数额-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款

 

　　将已抵押的房地产再次抵押，再次抵押价值：

 

　　再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额/社会一般抵押率-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款