房地产估价师考试知识点拨：房地产价格影响因素之房地产区位因素

 

 

 

　　1.方位——分析一宗房地产的方位，首先是看该房地产在某个较大区域(如城市)中的位置，其次是看该房地产在某个较小区域中的位置。如“山之阳，水之北”。

 

　　2.与相关场所的距离。距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标。一宗房地产与其相关的主要场所的距离，对其价格有较大的影响。

 

　　衡量距离的指标(4指标)：

 

　　■空间直线距离：(无意义)

 

　　■交通路线距离：连接两地之间的路线距离，有时受路况(包括路面、交通流量等状况)、交通管制等的影响，虽然距离不远，但需要的时间较长。

 

　　■交通时间距离：理论上更科学，但可能误导，测量所用的交通工具、所处时段不能反映真实的交通时间。应采用该房地产有代表性的使用者适用的交通工具和出行时段来测算。另外，有些房地产交通时间较短，但要经过高收费的道路或桥梁、隧道等，这样节省了交通时间，但可能并不经济。

 

　　■经济距离：把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。

 

　　3.临街状况

 

　　一般来说，不临街住宅的位置要好于临街住宅，而商业用途的房地产则相反。

 

　　商业用途房地产的临街状况主要有：一面临街;前后两面临街;街角地;长方形土地是长的一边临街还是短的一边临街，梯形土地是宽的一边临街还是窄的一边临街，三角形土地是一边临街还是一顶点临街。“金角银边草肚皮”。商业用途房地产的临街状况不同，价值会有所不同，甚至有很大差异。(联系第九章路线价法相关内容)电商时代在改变这种影响。

 

　　4.朝向

 

　　对住宅而言，朝向是很重要的位置因素。住宅的朝向主要影响到采光和日照;中国处在北半球，南向是阳光最充足的方位，一般认为“南方为上，东方次之，西又次之，北不良”，因此，住宅最好是坐北朝南。(风水说)

 

　　5.楼层

 

　　楼层影响到通达性、通风、采光、日照、视野、景观、空气质量、安宁程度、安全、室内温度、自来水洁净，以及顶层是否可独享屋面使用权。

 

　　底层是否可独享室外一定面积空地的使用权等(容易混淆，楼层属于空间区位。注意区分层高，层高是由上下层楼板的间距决定的，所以属于实物因素。)

 

　　住宅楼层，没有电梯的住宅——中间楼层较优，顶层和底层较劣。有电梯的住宅——一年四季空气中悬浮层之上的楼层最优，三层以下较劣。商业用房，地上一层价格或租金最高，其他层一般不到一层价格或租金的60%。