房地产估价师考试知识点拨：房地产价格影响因素之建筑物实物因素

 

　　1.建筑规模

 

　　建筑物的面积、体积、开间、进深、层高、室内净高、层数、高度等规模因素，关系到建筑物的形象、使用性等，对房地产价格有所影响。规模过小或过大，都会降低单价。不同用途、不同地区，对建筑规模的要求是不同的。

 

　　层高或室内净高对房地产价值的影响。层高或室内净高过低的建筑物会使人有压抑感，价值较低。但层高或室内净高过高会增加造价(无效成本)，还会增加能耗，也会降低房地产价值(功能过剩的折旧)。

 

　　2.建筑结构

 

　　对建筑物最重要、最基本的要求是安全。不同结构的建筑物的稳固性和耐久性不同。钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构的建筑物，价值一般是从高到低。不同结构的建筑物的造价一般不同，这通常也会反映到其价值上。

 

　　3.设施设备

 

　　设施设备齐全、完好的，价值会高;反之，价值会低。

 

　　4.装饰装修

 

　　其他条件一样，精装修房价值>简装修房价值>毛坯房价值。

 

　　5.空间布局

 

　　空间布局关系到建筑物的使用，对房地产价值有较大的影响。平面布置合理、交通联系方便、有利于使用的建筑物，价值就高;反之，价值就低。尤其是住宅，平面设计中功能分区是否合理、使用是否方便是决定其价值高低的重要因素之一。　

 

　　6.建筑功能

 

　　建筑物应满足防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等要求。

 

　　7.外观

 

　　包括建筑式样、风格、色调、可视性等，对房地产价格有较大的影响。外观新颖、优美，价格高;单调、呆板，很难引起人们的享受欲望，甚至令人压抑、厌恶，特别是在外形上会让人产生不好的联想，则价格会低。

 

　　8.新旧程度

 

　　建筑物的新旧程度是一个综合性因素，包括建筑物年龄、维护情况、完损状况、工程质量等。总的来说，建筑物越新的，价值就高;反之，价值就低。