房地产估价师考试知识点拨：房地产需求

 

　　(1)房地产需求的含义

 

　　消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买(或承租)的数量。即市场需求是所有消费者需求的总和。需求的条件：愿意购买+购买支付能力。

 

　　(2)决定房地产需求量的因素(5因素)

 

　　1)该种房地产的价格水平。(一般是负相关，例外——炫耀物品和吉芬物品)

 

　　●需求量与价格负相关，需求规律。

 

　　●需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品需求量与价格同方向变化。

 

　　●吉芬物品需求与其价格成同方向变化。19世纪英国人吉芬发现，在1845年爱尔兰大灾荒时，马铃薯价格上涨，但人们对马铃薯的需求却不断增加，这种现象在当时称为“吉芬难题”。这类特殊物品以后因此称为吉芬物品。(越贵越买)

 

　　2)消费者收入。(正常商品正相关，低档商品负相关)

 

　　3)消费者的偏好(正相关)偏好可以变化。

 

　　4)相关物品的价格。(区分互补品和替代品)

 

　　●当一种房地产自身的价格不变，相关物品(替代品和互补品)价格变化时，该房地产的需求也会发生变化。

 

　　●替代品，是指能够满足相同或相似需要、可相互替代，如经济适用住房与普通商品住宅、二手房与新建商品房、宾馆与写字楼。

 

　　●替代品X与Y，PX不变，PY上涨，需求QY减少，需求QX增加。以X替代了相对昂贵的Y。此消彼长

 

　　●互补品，是指相互配合的其他房地产或物品，如住宅和商娱配套，城郊住宅和高速公路收费。

 

　　●互补品X与Y，PX不变，PY上涨，需求QY减少，需求QX减少。以X伴随Y同步变化。荣损与共。

 

　　5)消费者对未来的预期。

 

　　消费者预期房地产价格在未来会上涨时，就会增加对房地产的现时需求;预期房地产价格在未来会下跌，就会持币观望，减少对房地产的现时需求。“买涨不买落”。

 

　　(3)房地产需求曲线

 

　　房地产的需求量与其价格之间的关系曲线。

 

　　【难点】需求量的变动(点在需求曲线上移动)和需求的变动(整条需求曲线位移)