房地产估价师考试知识点拨：名义价格和实际价格

 

　　名义价格是表面上的价格，能直接观察到。

 

　　实际价格，在名义价格基础上进行计算或处理才能得到。价值时点的一次性支付的价格。

 

　　(1)未扣除价格因素的价格为名义价格，扣除了价格因素后的价格是实际价格。

 

　　(2)在买房赠送装修、家具、车位、物业服务费等的情况下，未减去相应价值的价格为名义价格，减去了相应价值后的价格为实际价格。

 

　　(3)交易当事人不实申报成交价格是名义价格，真实的成交价格是实际价格。

 

　　(4)买卖双方因为约定税费的承担方式不同，也可能导致实际价格与名义价格的不符。

 

　　(5)在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次性付清的价格是名义价格。在成交日期时一次性付清的价格，或者折现到成交日期时的价格为实际价格。

 

　　【重点】名义价格与实际价格的换算

 

　　根据资金的时间价值的换算，将发生在不同时点的现金流折算到同一时点，即为实际价格。

 

　　一套建筑面积为100m2、单价为3000元/m2、总价30万元的住宅，在买卖中的付款方式可能有下列几种：

 

　　(1)要求在成交日期一次性付清。

 

　　(2)如果在成交日期一次性付清，则给予一定的折扣，如优惠5%。

 

　　(3)以抵押贷款方式支付，如首期支付房价的30%(即9万元)，余款向银行申请抵押贷款，贷款期限15年，贷款年利率8%，按月等额偿还贷款本息。

 

　　(4)从成交日期起分期支付，如分三期支付，第一期于成交日期支付10万元，第二期于第一年年中支付10万元，第三期于第一年年末支付10万元。

 

　　(5)从成交日期起分期支付，如分三期支付，第一期于成交日期支付10万元，第二期于第一年年中支付10万元，第三期于第一年年末支付10万元。采取这种分期支付价款的，买方在支付第二期、第三期付款时，应按照支付第一期价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向卖方支付利息。

 

　　(6)约定在成交日期后的某个日期一次性付清，如在第一年年末一次性付清。

 

　　在上述第一、三、五种付款方式下，名义价格和实际价格相同，单价均为3000元/m2，总价均为30万元。

 

　　在第二种情况下，名义单价为3000元/m2，名义总价为30万元;实际单价为3000×(1-5%)=2850(元/m2)，实际总价为28.5万元。

 

　　在第四种情况下，名义单价为3000元/m2，名义总价为30万元;实际总价为10+10/(1+5%)0.5+10/(1+5%)=29.28(万元)(假定年折现率为5%)，实际单价为2928元/m2。

 

　　在第六种情况下：名义单价为3000元/m2，名义总价为30万元;实际总价为30÷(1+5%)=28.57(万元)(假定年折现率为5%)，实际单价为2857元/m2。

 

　　总结：打折，延期付款(延迟期内不付利息)都会导致实际价格低于名义价格。

 

　　分期付款，延期付款(延迟期内付利息)不管怎么安排还款方式，实际价格和名义价格都是一致的。