房地产估价师考试知识点拨：统一财产范围

 

　　可比实例与估价对象的财产范围进行对比，然后消除因财产范围不相同造成的价格差异。

 

　　财产范围不同，是指“有”与“无”的差别，而不是大家都有的情况下彼此之间“好坏”或“优劣”、“新旧”的差别。因此，统一财产范围是进行“有无对比”，并消除由此造成的价格差异。

 

　　财产范围不同主要有以下几种情况：

 

　　①含有房地产以外的资产。

 

　　②带有债权债务的房地产。

 

　　③带有其他权益或负担的房地产(如入学指标、户口指标、设立了地役权等)。

 

　　④房地产的实物范围不同(有无停车位，有无装修等)。

 

　　对含有房地产以外的资产，统一财产范围一般是统一到“纯粹”的房地产范围，利用下列公式对价格进行换算处理：房地产价格=含有房地产以外的资产的价格-房地产以外的资产的价值(剥离法)

 

　　如果是估价对象含有房地产以外的资产，则一般是在比较法最后步骤求出了不含房地产以外的资产的房地产价值后，再加上房地产以外的资产的价值，就可得到估价对象的价值。(还原法)

 

　　对带有债权债务和其他权益或负担的房地产，统一财产范围一般是统一到不带债权债务和其他权益或负担的房地产范围，价格换算处理公式：

 

　　不带债权债务和其他权益或负担的房地产价格

 

　　=带有债权债务和其他权益或负担的房地产价格-债权和其他权益价值+债务和其他负担价值 (剥离法)

 

　　如果是估价对象带有债权债务和其他权益或负担，则一般是在比较法最后步骤求出了不带债权债务和其他权益或负担的房地产价值后，再加上债权和其他权益价值减去债务和其他负担价值，就可得到估价对象的价值。(还原法)

 

　　对房地产的实物范围不同，统一财产范围一般是统一到估价对象的实物范围，补充可比实例缺少的实物范围，扣除可比实例多出的实物范围，相应地对可比实例的成交价格进行加价或减价处理。