房地产估价师考试知识点拨：基于租赁收入测算净收益的基本原理

 

　　◆基本公式：

 

　　净收益=(潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入)-运营费用=有效毛收入-运营费用

 

　　◆相关概念：净收益、潜在毛租金收入(最大可能的收入)、空置和收租损失、有效毛收入、运营费用。

 

　　◆运营费用，是指维持估价对象正常使用或营业的必要支出。包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。——特点：出租人承担。

 

　　◆运营费用与会计上成本费用的区别(四个不包括)——重要考点。

 

　　◆运营费用不包含：

 

　　1)对于已抵押房地产，运营费用不包含抵押贷款还本付息额。(如何理解：贷款与否，不影响房地产整体的正常运营收益。另外，偿还方式是可选择的，这会使得评估结果受偿还方式影响，不客观。)

 

　　税前现金流量是净收益减去抵押贷款还本付息额后的余额，它被用于评估房地产自有资金权益的价值。

 

　　2)不包含折旧(不包括建筑物折旧费和土地取得费用摊销，但包括经济寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设施设备、装饰装修等的折旧费。——长寿命项目折旧不包含，短寿命项目折旧包含)

 

　　◆重置提拨款是运营费用中的项目。是指在建筑物经济寿命内，为定期更换(需要一次性支付)经济寿命较短的构件、设施设备、装饰装修等所提供的费用;或者在未来持有期结束之前为需要更换的构件、设施设备、装饰装修等所提供的费用。

 

　　◆根据设备的价值，作为更新时点的终值，求平时各期的年金，这个计算出来的年金，就是重置提拔款。

 

　　(偿债基金系数)

 

　　3)不包含改扩建费用——改扩建增加了资产价值，所以不在运营费用里。

 

　　4)不包含所得税——与特定业主的经营状况直接相关，所得税后称为税后现金流量。

 

　　评估投资价值时，需要扣所得税。