房地产估价师考试知识点拨：收益法适用的估价对象、条件、操作步

 

　　收益性房地产。不限于其本身目前是否有收益(实际收益)，只要其类似房地产有收益(客观收益)即可。

 

　　不适用于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价。

 

　　收益法中的资本化技术，常用于比较法和成本法中，如比较法中因土地使用期限、收益期等不同进行的价格调整(如剩余土地使用期限的差别，30年与50年)，成本法中不可修复的建筑物折旧的计算(如不可修复的功能折旧);房地产损害赔偿中房地产价值减损和相关经济损失的评估。

 

　　2.收益法估价需要具备的条件——房地产未来的收益和风险能够较准确地预测。

 

　　3.收益法估价的操作步骤(熟悉)(五步)

 

　　①选择具体估价方法(报酬资本化法or直接资本化法);

 

　　②测算收益期或持有期;

 

　　③测算未来收益;

 

　　④确定报酬率或资本化率、收益乘数;

 

　　⑤计算收益价值。