房地产估价师考试知识点拨：直接比较调整和间接比较调整

 　　直接比较调整和间接比较调整

　　直接比较调整是以估价对象状况为基准，将可比实例状况与估价对象状况进行比较，根据其间的差异对可比实例的成交价格进行调整，一种具体的直接比较调整(见表5-3)是：

　　①确定若干种对房地产价格有影响的房地产状况方面的因素，如分为10种因素。

　　②根据每种因素对房地产价格的影响程度确定其权重。

　　③以估价对象状况为基准(通常将其在每种因素方面的分数定为100分)，将可比实例状况与估价对象状况逐个因素进行比较、评分。如果在某个因素方面可比实例状况比估价对象状况好的，则所得分数就高于100分;反之，所得分数就低于100分。

　　④将累计所得的分数转化为调整价格的比率。

　　⑤利用该比率对可比实例价格进行调整。

　　房地产状况直接比较表　表5-3

 

　　房地产状况间接比较表　表5-4

 

　　采用间接比较调整进行房地产状况调整的表达式为

                           

　　上式位于分母和分子的括号内应填写的数字，分别为可比实例状况和估价对象状况相对于标准房地产状况的得分。

　　上述公式表达了间接比较调整的两个步骤：第一步，将可比实例在自身状况下的价格调整为在标准房地产状况下的价格，用公式表达为：

                            

　　第二步，将可比实例在标准房地产状况下的价格调整为在估价对象状况下的价格，用公式表达为：