房地产估价师考试知识点拨：报酬资本化法的优缺点

 

　　优点：

 

　　①指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，逻辑严密，理论基础强;

 

　　②每期的净收益或现金流量都是明确的，直观并容易理解;

 

　　③由于具有同等风险的任何投资的报酬率应是相近的，所以不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的房地产来求取报酬率，而通过其他具有同等风险的投资的收益率也可以求取报酬率。

 

　　缺点：

 

　　但由于报酬资本化法需要预测未来各期的净收益，从而较多地依赖于估价师的主观判断，并且各种简化的净收益流模式不一定符合实际情况。

 

　　当相似的预期收益存在大量的可比市场信息时，直接资本化法会是相当可靠的。当市场可比信息缺乏时，报酬资本化法则能提供一个相对可靠的评估价值，因为估价师可以通过投资者在有同等风险的投资上所要求的收益率来确定估价对象的报酬率。