房地产估价师考试知识点拨：报酬率的求取方法

 　　报酬率的求取方法(熟悉)

　　方法一：市场提取法

　　无限年期，利用公式Y=A/V

　　有限年期，利用公式

　　等式成立时的Y值，就是我们要求的报酬率。

　　采用试错法计算，再线性内插

　　(与第二科中计算内部收益率的方法一样，本教材中没有例题，故不作要求)

　　收益按一定比例递增且收益期限无限时，利用公式

　　方法二：累加法

　　报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率

　　其中：

　　①投资风险补偿率，是指当投资者投资于收益不确定、具有一定风险性的房地产时，他必然会要求对所承担的额外风险有所补偿，否则就不会投资。

　　②管理负担补偿率，是指一项投资所要求的操劳越多，其吸引力就会越小，从而投资者必然会要求对所承担的额外管理有所补偿。房地产要求的管理工作一般超过存款、证券。

　　③缺乏流动性补偿率，是指投资者对所投入的资金由于缺乏流动性所要求的补偿。房地产与存款、股票、债券、黄金相比，出售要困难，变现能力弱。

　　④投资带来的优惠率，是指由于投资房地产可能获得某些额外的好处，如易于获得融资(如可以抵押贷款)，从而投资者会降低所要求的报酬率。

　　方法三：投资收益率排序插入法

　　排序插入法的操作步骤和主要内容如下：

　　(1)调查、收集有关不同类型的投资及其收益率、风险程度等资料，如各种类型的政府债券利率、银行存款利率、公司债券利率、基金收益率、股票收益率、估价对象所在地房地产投资及其他投资的收益率、风险程度等。

　　(2)将所收集的不同类型投资按风险大小排序(或根据收益率从低到高的顺序排列)，制成图表(如图6-7)。

　　(3)将估价对象与这些投资的风险程度进行分析比较，考虑管理的难易、投资的流动性以及作为资产的安全性等，判断出同等风险的投资，确定估价对象风险程度应落的位置。

　　(4)根据估价对象风险程度所落的位置，在图表上找出对应的收益率，从而求出了估价对象的报酬率。