不同收益类型房地产净收益的测算(掌握)
(1)类型一：出租
出租的房地产净收益的测算
◆净收益=租赁收入-由出租人负担的费用
◆租赁收入(2项)：租金收入、租赁保证金或押金的利息收入。
◆出租人负担的费用(6项)：维修费，管理费，保险费，房地产税，租赁费用，租赁税费。
◆现实中出租人负担的费用——名义租金，计算时要转变成实际租金——由双方在租赁合同中约定。
(2)类型二：自营
自营的房地产净收益的测算
1)商服经营的房地产：
净收益=经营收入-经营成本-经营费用-经营税金及附加-管理费用-财务费用-归属于商服经营者的利润
2)工业生产型房地产：净收益=产品销售收入-生产成本-销售费用-销售税金及附加-管理费用-财务费用-归属于生产者的利润
3)农地净收益的测算：净收益=农地年产值-各种费用-投资利息-农业税-农业利润
(3)类型三：自用或尚未使用
自用或尚未使用的房地产净收益的测算，可比照有收益的类似房地产的有关资料来测算，或者通过类似房地产的净收益直接比较调整得出。
(4)类型四：混合收益的房地产
混合收益的房地产净收益的测算：3种方法。
1)方法1：把费用分为变动费用和固定费用，将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用，予以加总后再减去总的固定费用。
2)方法2：首先测算各种类型的收入，然后测算各种类型的费用，再将总收入减去总费用。
3)方法3：把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，先分别根据各自的收入和费用求出各自的净收益，然后将所有的净收益相加。
——总的原理，都是收益减去费用，计算净收益。
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