房地产估价师考试知识点拨：功能折旧

 

　　功能折旧分为：功能缺乏、功能落后和功能过剩。

 

　　◆功能缺乏折旧的求取：

 

　　可修复的功能缺乏——在价值时点在估价对象建筑物上单独增加该功能的必要费用，减去假设在价值时点重置建造建筑物时随同增加该功能的必要费用(随同增加功能费用)，即增加该功能所超额的费用为折旧额。

 

　　折旧=单独增加功能的费用-随同增加功能的费用(当年没一起做的额外损失)。

 

　　举例：缺乏电梯。当初建造时就安装电梯，只需要花80万，现在单独装电梯，需要100万，所以损失是多花20万，这就是可修复的功能缺乏的折旧额。

 

　　不可修复的功能缺乏——将每年损失租金的现值之和，减去该功能假设在价值时点重置建造建筑物时就具有的必要费用(随同增加费用)，即得到折旧额。

 

　　折旧=损失的租金现值之和-随同增加功能费用(净损失)

 

　　举例：无空调，也不能加装，因为没加装，每年租金损失的总现值之和为100万，当初随同加装的话，只花80万，净损失为20万，这就是不可修复的功能折旧。

 

　　◆功能落后折旧的求取：(先拆再建)

 

　　可修复的功能落后，其折旧额=该功能落后的重置成本-该落后功能已提折旧(即使未提折旧，修复时，这些残值也报废了)+拆除该落后功能的必要费用-该落后功能拆出后的残余价值+单独增加先进功能的费用-重置建筑物时随同增加先进功能的必要费用。(实际上就是修复过程的实际收支，折旧额为净修复费用)

 

　　不可修复的功能落后，折旧额=未来每年损失的净收益的现值之和减去随同增加功能费用。(与不可修复的功能缺乏的折旧计算一样)

 

　　◆功能过剩折旧的求取：功能过剩一般不可修复，超额持有成本资本化法。

 

　　在重置成本情况下，扣除功能过剩折旧后的价值=重置成本-超额持有成本。

 

　　在重建成本情况下，扣除功能过剩折旧后的价值=重建成本-(无效成本+超额持有成本)。

 

　　因为在重置情况下，用最新材料，技术和工艺重新购建，无效成本可以消除。只存在超额持有成本。

 

　　外部折旧，通常不可修复。要分清楚是暂时性的还是永久性的。利用收益损失资本化法，求取建筑物以外的各种不利因素(外部因素)导致的未来每年损失的净收益的现值之和作为外部折旧额。