房地产估价师考试知识点拨：建筑物折旧

 

　　1.建筑物折旧，是指各种原因造成的建筑物价值的减损。其金额为建筑物在价值时点的重新购建成本与在价值时点的市场价值之差。

 

　　建筑物折旧=建筑物重新购建成本-建筑物市场价值

 

　　2.建筑物折旧的原因

 

　　折旧总额=物质折旧+功能折旧+外部折旧

 

　　(1)物质折旧，也称为物质损耗、有形损耗，是因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损。

 

　　(2)功能折旧，是因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。如：功能缺乏、功能落后、功能过剩。导致功能折旧的原因有：科学技术进步、人们的消费观念改变、过去的建筑标准过低、建筑设计上的缺陷等。

 

　　(3)外部折旧，也称为经济折旧，是因建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。

 

　　外部不利因素有：区位因素、经济因素、其他因素。

 

　　考点：区分功能折旧和外部折旧。要点：就是看造成减值的因素是否和建筑物本身有关，有的就是功能折旧，没有的就是外部折旧。