房地产估价师考试知识点拨：房地产价格构成之管理费用、销售费用

 

　　管理费用是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出，包括房地产开发企业的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，通常按土地成本与建设成本之和的一定比例来测算。

 

　　销售费用，指预售或销售房地产的必要支出。为便于投资利息的测算，分为销售之前发生的费用和与销售同时发生的费用。通常按开发完成后的房地产价值的一定比例测算。

 

　　投资利息

 

　　房地产开发完成或实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息。只要形成了资金占用，就要计算利息。

 

　　土地成本、建设成本、管理费用和销售费用(四项)，无论其是借贷资金还是自有资金都应计算利息。自有资金要考虑机会成本。

 

　　投资利息的计算(五方面)

 

　　(1)应计息项目(四项)：土地成本，建设成本，管理费用，销售费用(注：销售税费一般不计利息。因为没有资金占用时间)。

 

　　(2)计息周期，计算利息的单位时间，可以是年、半年、季、月。

 

　　(3)计息期——估算建设期(有些是一次性发生的，有些是建设期内均匀发生的)。

 

　　(4)计息方式——单利和复利两种方式。

 

　　P×(1+i1×n)=P×(1+i2)n

 

　　i1单利利率 F=P·(1+i1×n)

 

　　i2复利利率 F=P·(1+i2)n

 

　　例如，3年期存款的单利年利率应大于：[(1+5%)3-1]/3=5.25%

 

　　(5)利率——投资利息计算中一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率。