房地产估价师考试知识点拨：假设开发法的估价前提

 

　　1.实际运用假设开发法时，有三种情况：业主自己开发，业主转让开发，被人民法院拍卖、变卖。这几种情况下的后续开发时间和费用构成不同。

 

　　假设预测某商品房在建工程的后续建设期，比较法得到了类似商品房的正常建设期为36个月，该在建工程的正常建设期为24个月。则该在建工程由现房地产开发企业续建完成的情况下，其后续建设期为12个月。

 

　　但如果是该在建工程要自愿转让给其他开发企业，或被人民法院强制拍卖，则应加上“换手”期，如需要办理有关变更等交接手续，相当于产生了一个新的“前期”。如正常“换手”期为6个月和12个月，则该在建工程的后续建设期为18个月年和24个月。在“换手”的情况下，会有新的“前期”和新的“前期费用”，因此在估算后续开发必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。

 

　　2.假设开发法的估价前提有3种：

 

　　①业主自己开发完成——“业主自行开发前提”;

 

　　②业主自愿转让给他人开发完成——“自愿转让开发前提”;

 

　　③业主被迫转让给他人开发完成——“被迫转让开发前提”。

 

　　同一估价对象在这三种不同的估价前提下的价值排序。

 

　　自行开发的评估价值>自愿转让评估价值>被迫转让评估价值。

 

　　3.假设开发法的估价前提，不是估价师随意假定的，必须根据估价目的和估价对象所处的实际情况来选择，并应在估价报告中充分说明理由。

 

　　房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”