房地产估价师考试知识点拨：价差法

 

　　价差法，分别评估房地产在改变前后状况下的价值之差，作为房地产价值减损额或价值增加额的方法。

 

　　主要用于评估房地产价值减损额或价值增加额。

 

　　房地产在改变之前和改变之后状况下的价值，通常采用比较法、收益法来评估。采用比较法来评估的，除可分别评估出改变之前和改变之后状况下的价值后将两者相减外，还可直接采用价值影响因素状况的改变所造成的价值增减得出价值减损额或价值增加额。

 

　　计算公式：

 

　　估价对象价值减损额或增加额=估价对象在改变之前状况下的价值×∑价值影响因素状况改变造成的价值增减系数

 

　　如，房屋日照受影响造成的价值减损额，采用价差法评估，可先评估出房屋日照未受影响下的市场价值，然后将日照受影响造成的房屋实物因素危害、区位因素危害、使用人心理和生理因素危害、经济因素危害等对房屋日照未受影响下的市场价值的影响程度进行分析，以百分比的形式确定相关系数。

 

　　价差法用于评估房地产价值增加额的一种情形，是测算补地价。

 

　　1.补地价是指建设用地使用权人因改变建设用地使用权出让合同约定的土地使用条件应向国家缴纳的建设用地使用权出让金、土地出让价款、租金、土地收益等。

 

　　2.需要补地价的情形主要有(3种)

 

　　①改变土地用途、容积率等规划条件;

 

　　②延长土地使用期限;

 

　　③转让、出租、抵押以划拨方式取得建设用地使用权的房地产。

 

　　3.测算方法：

 

　　对改变土地用途、容积率等规划条件的，总公式：

 

　　补地价=新规划条件下的土地市场价格-旧规划条件下的土地市场价格

 

　　对单纯提高容积率，改变土地用途并提高容积率的补地价的计算：

 

　　补地价(单价)=新楼面地价×新容积率-旧楼面地价×旧容积率