房地产估价师考试知识点拨：价值类型的确定

 

　　确定价值类型是要确定将要评估的是哪种具体的价值或价格，包括价值或价格的名称、定义或内涵。

 

　　价值类型不确定，将无法估价。如市场价值和投资价值，即使是估价方法相同，有关估价参数取值可能不同。

 

　　价值类型与价值时点一样，在本质上既不是委托人决定的，也不是估价师决定的，而是由估价目的决定的。

 

　　多数评估市场价值，有些评估投资价值或现状价值、谨慎价值、快速变现价值、残余价值等。

 

　　如房屋征收是强制性的，不符合市场价值形成的“不受强迫”条件，但根据有关法律和行政法规，因要“给予公平、合理的补偿”,并“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”，所以被征收房屋价值评估应评估市场价值，而不是“被迫转让价值”。

 

　　房地产司法拍卖估价，根据最高人民法院规定，一般应评估市场价值或市场价格，而不是快速变现价值或拍卖保留价。

 

　　房地产抵押估价，评估抵押价值或抵押净值。

 

　　为房地产开发企业取得待开发房地产服务的估价，评估投资价值。

 

　　一个估价项目可以有多种价值类型，如为了更好地为委托人或估价报告使用人服务，提供多种价值和价格参考。

 

　　如房地产抵押估价在给出估价对象的抵押价值、抵押净值外，还可给出市场价值、市场价格;为房地产开发企业取得待开发房地产服务的估价，在给出估价对象的投资价值外，还可给出市场价值、市场价格，甚至给出竞争对手的可能出价。