房地产估价师考试知识点拨：估价对象变现能力分析与风险提示

 

　　当出具房地产抵押估价报告时，需要进行估价对象变现能力分析与风险提示。

 

　　估价对象变现能力分析主要包括：

 

　　1)估价对象的通用性、独立使用性、可分割转让性、区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响;

 

　　2)假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度;

 

　　3)变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。

 

　　估价对象风险提示分析主要包括：

 

　　1)关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素进行分析说明;

 

　　2)评估续贷房地产的抵押价值时，对房地产市场已发生的变化予以考虑说明;

 

　　3)估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响;

 

　　4)抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点;

 

　　5)合理使用评估价值;

 

　　6)定期或在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估等。

 

　　【考点分析】

 

　　抵押报告缺变现能力分析或风险分析。

 

　　【往年考点】

 

　　2015年估价结果报告中缺“风险提示”项。2013年缺估价对象风险提示。2009年某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容改错10分。2010年缺少风险提示(或说明)。2009年估价报告中缺变现能力分析