房地产估价师考试知识点拨：估价对象最高最佳利用分析

 

　　最高最佳利用分析是按照最高最佳使用原则分析估价对象最高最佳使用，即分析法律上允许、技术上可能、经济上可行，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。因此进行估价对象最高最佳利用分析时，应说明以估价对象的最高最佳利用状况为估价前提，并有针对性地较详细分析、说明估价对象的最高最佳利用状况。

 

　　估价对象的最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次，应按法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选或判断确定，并应符合下列规定：

 

　　(1)当估价对象的权利人和意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利不同时，应先根据估价目的确定从估价对象的权利人角度或意向取得者角度进行估价，再根据其对估价对象依法享有的开发利用权利，确定估价对象的最高最佳利用状况;

 

　　(2)当估价对象已为某种利用时，应在调查了解及分析其利用现状的基础上，对其最高最佳利用和相应的估价前提作出下列判断和选择，并应在估价报告中说明：

 

　　1)维持现状、继续利用最为合理的，应选择维持现状前提进行估价;

 

　　2)更新改造再予以利用最为合理的，应选择更新改造前提进行估价;

 

　　3)改变用途再予以利用最为合理的，应选择改变用途前提进行估价;

 

　　4)改变规模再予以利用最为合理的，应选择改变规模前提进行估价;3

 

　　5)重新开发再予以利用最为合理的，应选择重新开发前提进行估价;

 

　　6)上述前提的某种组合或其他特殊利用最为合理的，应选择上述前提的某种组合或其他特殊利用前提进行估价。

 

　　当估价对象的实际用途、登记用途、规划用途之间不一致时，应按下列规定确定估价所依据的用途，并应作为估价假设中的不相一致假设在估价报告中说明及对估价报告和估价结果的使用作出相应限制：

 

　　(1)政府或其有关部门对估价对象的用途有认定或处理的，应按其认定或处理结果进行估价;

 

　　(2)政府或其有关部门对估价对象的用途没有认定或处理的，应按下列规定执行：

 

　　1)登记用途、规划用途之间不一致的，可根据估价目的或最高最佳利用原则选择其中一种用途;

 

　　2)实际用途与登记用途、规划用途均不一致的，应根据估价目的确定估价所依据的用途。

 

　　当根据估价目的不以最高最佳利用状况为估价前提时，可不进行估价对象最高最佳利用分析。

 

　　【考点分析】

 

　　结合估价案例实际情况，最高最佳分析某一部分分析错误，指错或改错题。单选中确认最高最佳规模、用途等。