房地产估价师考试知识点拨：估价对象描述与分析

 

　　估价对象描述与分析主要包括：(1)估价对象区位状况描述与分析;(2)估价对象实物状况的描述与分析;(3)估价对象权益状况描述与分析。

 

　　估价对象区位状况应有针对性较详细描述与分析，其内容包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等状况。其中位置状况描述内容包括：坐落、方位、与重要场所(设施)的距离、临街(路)状况等，单套住宅的区位状况还包括所处楼幢、楼层和朝向;交通状况描述内容包括：道路状况、出入可利用交通工具、交通管制情况、停车方便程度等;周围环境状况描述内容包括：自然环境、人文环境、景观等。

 

　　估价对象实物状况的描述与分析，一般分为土地实物状况和建筑物实物状况两部分。

 

　　对土地实物状况应有针对性较详细描述与分析，其内容包括土地面积，形状，地形、地势，地质，土壤，地基，土地开发程度等。

 

　　建筑物实物状况应有针对性详细说明、分析，其内容包括建筑规模，建筑结构，设施设备，装饰装修，层高和室内净高，空间布局，建筑功能，工程质量，外观，建成时间，新旧程度，物业管理使用维护状况及完损状况。

 

　　估价对象权益状况应有针对性详细描述与分析，其内容包括用途、规划条件、所有权、土地使用权、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等。对在建工程权益状况描述还应包括：建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建设工程施工许可证等的取得情况。

 

　　【考点分析】

 

　　同估价结果报告中的估价对象。