房地产估价师考试知识点拨：影响居住房地产价格的主要区位状况

 

　　(1)位置。位置主要体现在方位、与相关场所的距离、朝向和楼层等。

 

　　位置对不同类型房地产影响程度不同，对居住房地产而言，位置首先体现在某宗居住房地产在城市较大区域中的位置以及在较小区域中的具体位置。其次，位置表现为某宗居住房地产距离市中心、交通干线、购物中心、学校、医疗等重要场所的距离，距离越近位置越好;第三，位置体现在某宗居住房地产的朝向，朝向除了考虑采光、通风等因素外，还有一个重要的因素是景观。当住宅四周景观基本一致时，通常东南朝向的住宅会优于其他朝向，价格最高，而西北朝向最差，价格最低。但当住宅四周景观差异非常大时，景观对住宅的影响就非常大，如当住宅北向面对的是美丽的海景、江景、山景、公园等，北向的住宅价格往往比同楼层的其他朝向高;第四，位置体现在楼层，不同楼层住宅之间的价格差异取决于总楼层数、有无电梯，一般而言，没有电梯的传统多层住宅的中间楼层最优，顶层较差。有电梯的中高层住宅，楼层越高，景观及空气质量越好，价格越高。

 

　　(2)交通条件。交通条件对于不同类型的房地产含义不同，对于居住房地产而言，交通条件主要指城市公共交通的通达程度，如估价对象附近是否有通行的公共汽车、电车、地铁，轻轨。交通条件较好的居住房地产，其价格要高一些。

 

　　(3)生活服务设施。生活是否方便取决于居住周边是否具有比较完善的生活服务设施，因而对住宅的价格产生较大影响。住宅周边的生活服务设施主要包括商店、超市、菜市场、银行、邮局等。

 

　　(4)教育配套设施。教育配套设施是影响居住房地产价格的主要因素之一，主要指中、小学和幼儿园、托儿所。名校效应。教育配套设施较完善的居住房地产，其价格要高一些。

 

　　(5)环境质量。环境质量的好坏越来越成为影响住宅价格的重要因素，特别是高档住宅。环境质量主要包括绿化环境、自然景观、空气质量、噪声程度、卫生条件等。