2019房地产估价师考试理论与方法专项习题（三）

　　1、估价当事人包括(　)。

　　A、注册房地产估价师

　　B、房地产估价机构

　　C、估价委托人

　　D、房地产估价机构的资格认定部门

　　E、房地产估价业务的备案部门

　　2、下列估价目的中，对已出租的房地产应考虑租约影响的有(　)。

　　A、房地产抵押估价

　　B、房屋征收评估

　　C、房地产转让估价

　　D、房地产火灾保险估价

　　E、房地产司法拍卖估价

　　3、关于基本估价方法，美国体系分为(　)等。

　　A、市场比较法

　　B、投资法

　　C、剩余法

　　D、成本法

　　E、收益法

　　4、在估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用有(　)。

　　A、规避估价风险

　　B、保护估价师和估价机构

　　C、使评估价值更接近实际成交价格

　　D、告知和提醒估价报告使用人注意有关事项

　　E、使委托人能得到其预期的估价结果

　　5、对部分或全部超出了自己专业胜任能力的估价项目，估价师合理的处理方式有(　)。

　　A、放弃这个项目

　　B、努力学习，边学边干

　　C、埋头苦干，克服困难完成项目

　　D、找别人完成项目，签自己的名

　　E、对自己不能胜任的部分工作，主动请有关专家提供专业帮助

　　6、下列估价师的行为中，符合估价规范的有(　)。

　　A、估价师对估价委托人提供的估价所依据的资料进行审慎检查之后，可以不进行现场查勘

　　B、委托人将其对估价对象价值的期望主动告知估价师，估价师认为该价值不离谱，便按此出具估价报告

　　C、估价师把委托人的技术秘密透漏给其竞争对手

　　D、估价师不得接受除评估费以外的额外好处

　　E、估价师认为自己的专业能力还不足以做好估价，邀请其他估价师帮助其完成估价工作

　　判断题

　　1、房地产估价师和房地产估价机构不得允许其他人和单位以自己的名义从事房地产估价业务。 (　)

　　2、中国房地产估价师与房地产经纪人学会是我国房地产估价行业组织，为了加强房地产经纪行业自律管理，即将接管房地产估价师考试、注册和继续教育工作。(　)

　　3、目前，房地产估价的相关理念、术语及其内涵等，我国与国际上的基本一致，比较法、收益法、成本法、假设开发法是中国内地房地产估价的常用方法。(　)

　　4、脱钩改制未能打破行业垄断和地区市场分割的局面，故我国还未形成公平竞争的房地产估价市场。(　)

　　5、目前，我国以出让方式或者划拨方式取得的建设用地使用权，一般都存在使用期限的限制。(　)

　　6、市场上流通的土地权利不是土地所有权而是建设用地使用权等土地使用权。(　)

　　答案

　　多选题

　　1、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】 本题考查的是估价当事人。估价当事人是指与房地产估价活动有直接关系的单位或个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人。参见教材P28。

　　2、

　　【正确答案】 ACE

　　【答案解析】 本题考查的是估价目的。如果是为房地产买卖、抵押目的评估房地产价值，就应考虑租赁合同约定的租金与市场租金差异的影响。但如果是为房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应视为无租约限制的房屋来估价。参见教材P31。

　　3、

　　【正确答案】 ADE

　　【答案解析】 本题考查的是估价方法。美国体系评估方法为：成本法、市场比较法、收益法三种。参见教材P35。

　　4、

　　【正确答案】 ABD

　　【答案解析】 本题考查的是估价假设。估价假设的作用在于：(1)规避估价风险，保护估价师和估价机构;(2)告知、提醒估价报告使用人在使用估价报告时注意，保护估价报告使用者。参见教材P35。

　　5、

　　【正确答案】 AE

　　【答案解析】 本题考查的是房地产估价职业道德。选项BCD都是违反职业道德中“具备专业胜任能力”要求的。参见教材P37。

　　6、

　　【正确答案】 DE

　　【答案解析】 本题考查的是房地产估价职业道德。选项A错误，房地产估价师和房地产估价机构应勤勉尽责，应收集合法、真实、准确、完整的估价所需资料并依法进行检查或核查验证，应对估价对象进行实地查勘;选项B错误，房地产估价师和房地产估价机构应正直诚实，不得作任何虚假的估价，不得按估价委托人或其他个人、单位的高估或低估要求进行估价，且不得按预先设定的价值或价格进行估价;选项C错误，房地产估价师和房地产估价机构应对估价活动中知悉的国家秘密、商业秘密和个人秘密予以保密，应妥善保管估价委托人提供的资料，未经估价委托人同意，不得擅自将其提供给其他个人和单位。参见教材P37～38。

　　判断题

　　1、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是房地产估价职业道德。房地产估价师和房地产估价机构不得允许其他人和单位以自己的名义从事房地产估价业务。参见教材P38。

　　2、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是中国房地产估价行业的发展。中国房地产估价师与房地产经纪人学会承办房地产估价师考试、注册和继续教育工作，并非即将接管。参见教材P40。

　　3、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是中国房地产估价行业的发展。长期以来，房地产估价行政主管部门和行业组织十分重视房地产估价理论、方法及其应用研究，形成了既与国际接轨又适用于中国内地现行房地产制度政策及市场环境的估价理论方法体系。目前，房地产估价的相关理念、术语及其内涵等与国际上的基本一致，比较法、收益法、成本法、假设开发法是中国内地房地产估价的常用方法。参见教材P42。

　　4、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是中国房地产估价行业的发展。脱钩改制打破了行业垄断和地区市场分割的局面，形成了公平竞争的房地产估价市场。参见教材P43。

　　5、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是中国房地产估价行业的发展。以出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的，以划拨方式取得的建设用地使用权一般没有使用期限的限制。参见教材P44。

　　6、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是中国房地产估价行业的发展。市场上流通的土地权利不是土地所有权而是建设用地使用权等土地使用权，并且以出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的，以划拨方式取得的建设用地使用权一般没有使用期限的限制。参见教材P44。