2019房地产估价师考试理论与方法专项习题（九）

　　1、除了城镇土地使用税和(　)因按照占地面积实行从量定额征收而不需要房地产估价外，其他税种在一定程度上都需要房地产估价。。

　　A、契税

　　B、财产税

　　C、不动产税

　　D、耕地占用税

　　2、下面关于征收征用房地产补偿的说法中，错误的是(　)。

　　A、房地产征用后被损毁，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产损毁前后价值之差的补偿

　　B、被征收人选择房屋产权调换的，不需要评估用于产权调换房屋的价值

　　C、被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应该提供用于产权调换的房屋

　　D、房地产征收征用中，需要评估房地产价值和租金

　　3、下列选项中，不属于房地产损害赔偿类型的是(　)。

　　A、因工程施工不慎使临近建筑物受损，造成临近房地产价值减损

　　B、因新建建筑物影响了相邻建筑物的通风、采光、日照等，造成临近房地产价值减损

　　C、因错误查封，给房地产权利人造成损失

　　D、因房地产转让税收政策变化，导致所有权人推迟转让方案的损失

　　4、某套住宅的月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%。因楼上装修漏水使该住宅被水淹，需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%，则该住宅因被水淹造成的损失为(　)元。

　　A、49627

　　B、57647

　　C、65548

　　D、65920

　　5、在投保时，房地产保险产生的对房地产估价的需求是(　)。

　　A、确定保险标的的保险价值和保险金额

　　B、确定保险事故发生后的保险赔偿金额

　　C、确定保险事故发生后的保险标的的价值

　　D、确定保险期间保险标的的价值

　　6、下列关于国有建设用地使用权出让的说法，错误的是(　)。

　　A、在挂牌出让中，竞买人需要确定自己的最高报价

　　B、在挂牌出让中，出让人需要确定挂牌底价

　　C、在协议出让中，出让人需要提出出让价格、确定协议出让最低价

　　D、在协议出让中，土地使用者需要确定自己的最低出价

　　7、根据《城市房地产管理办法》，下列有关房地产行政管理对房地产估价的需要，表述正确的是(　)。

　　A、采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价

　　B、基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格根据具体情况确定并公布，不受时间的制约

　　C、房地产权利人转让房地产，应当向省级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价

　　D、房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋属于抵押财产

　　8、下列选项中，不属于对房地产估价的需要的是(　)。

　　A、办理出国移民提供财产证明的需要

　　B、对被征收房屋价值有异议，从而要求复核评估

　　C、为房地产投资估算提供参考依据

　　D、对工程建设过程提供措施项目成本控制

　　9、估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人，其中(　)是估价主体。

　　A、估价报告的使用者

　　B、估价服务的需求者

　　C、估价委托人

　　D、房地产估价机构和注册房地产估价师

　　10、一个估价项目的估价目的，本质上是由(　)决定的。

　　A、估价机构

　　B、估价师

　　C、估价报告使用者

　　D、估价委托人对估价的实际需要

　　答案

　　1、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是房地产税收的需要。除城镇土地使用税和耕地占用税因按照占地面积实行从量定额征收而不需要房地产估价外，其他税种在一定程度上都需要房地产估价。参见教材P18。

　　2、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是房地产征收征用的需要。被征收人选择房屋产权调换的，要对倍征收房屋价值和用于产权调换房屋价值进行评估，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据。参见教材P19～20。

　　3、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是房地产损害赔偿的需要。税收政策变化，会影响房地产价格，但并非对房地产价值产生了损害，不涉及损害赔偿。参见教材P21～23。

　　4、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是房地产损害赔偿的需要。该住宅因被水淹造成的损失为两个部分：装修费和损失的净营运利润，两者都需要折现处理。则该住宅因被水淹造成的损失=50000×1.005-1.5+3000×0.9/0.005×(1-1.005-6)=65547.57(元)。参见教材P21～23。

　　5、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是房地产保险的需要。选项BC是保险事故发生后出现的估价需求;选项D是保险期间出现的估价需求。房地产保险对房地产估价的需要，一是在投保时需要评估保险标的的实际价值，为投保人和保险人约定保险标的的保险价值和保险金额提供参考依据。二是在保险事故发生后需要评估因保险事故发生造成的财产损失，为保险人确定赔偿保险金的数额提供参考依据。此外，在保险期间保险标的的保险价值明显减少的，需要评估保险标的的保险价值，为采取有关补救措施提供参考依据。参见教材P23。

　　6、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是国有土地有偿使用的需要。在协议出让中，出让人需要提出出让价格、确定协议出让最低价，土地使用者需要确定自己的最高出价。参见教材P24。

　　7、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是房地产行政管理的需要。选项A正确，采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价;选项B错误，基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布;选项C错误，房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报;选项D错误，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。参见教材P26。

　　8、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是其他方面的需要。对房地产估价其他方面的需要：(1)房地产证券化需要的估价;(2)办理出国移民提供财产证明需要的估价;(3)在房地产征收、司法拍卖、损害赔偿等活动中，时常发生有关当事人对补偿金额、拍卖保留价、赔偿金额或者为确定它们提供参考依据的估价结果或估价报告有异议的情况;(4)对各种涉及房地产的违纪、违法等行为，在衡量情节轻重时，通常不仅考虑涉案房地产的实物量，而且考虑涉案房地产的价值量;(5)房地产开发经营过程中需要的估价;(6)国有建设用地使用权期间届满需要的估价;(7)住房反向抵押需要的估价。参见教材P27～28。

　　9、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是估价当事人。估价当事人是指与房地产估价活动有直接关系的单位或个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人。其中，房地产估价机构和注册房地产估价师是估价服务的提供者，是估价主体;估价委托人是估价服务的直接需求者和对象。参见教材P28～29。

　　10、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是估价目的。估价目的是估价委托人对估价报告的预期用途。它取决于委托人对估价的实际需要，即委托人将要拿未来完成的估价报告做什么用。参见教材P30。