房地产估价理论与方法知识点:报酬率的实质
报酬率的实质(熟悉)
投资回收——所投入资金的收回,即保本。
投资回报——所投入的资金全部收回以后的额外所得,即报酬。
投资收益与风险呈正相关。估价采用的报酬率,应等同于与获取估价对象净收益具有同等风险的投资的报酬率。
房地产价值与报酬率负相关。不同地区、时期、用途、类型的房地产,由于风险不同,报酬率是不尽相同的。
不同地区、不同时期、不同用途或不同类型的房地产,同一类型房地产的不同权益类型,例如期间收益和期末转售收益、基于合同租金的收益和基于市场租金的收益、土地收益和建筑物收益、抵押贷款收益和自有资金收益,由于风险不同,报酬率是不尽相同的。因此,在实际估价中并不存在一个统一不变的报酬率数值。
但这又不意味着估价师可以随意选取报酬率。选取的报酬率必须有市场等依据,并经得起理论推敲和进行横向(不同房地产之间)、纵向(前后不同时间之间)比较。
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