2014年基础与法规辅导知识：土地出让、转让、租赁和抵押管理

来源：互联网 2017-03-01 01:31中

2014年基础与法规辅导知识：土地出让、转让、租赁和抵押管理来源：233网校2014年2月6日【233网校：中国教育考试第一门户】
第二节土地出让、转让、租赁和抵押管理

一、土地使用权出让管理
土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
土地使用权的出让是以土地所有权和使用权的分离为基础
土地使用权的出让是有年限限制的。
土地使用权的出让市场被称为“土地市场中的一级市场“。
土地使用权出让的主体范围
土地使用权出让人必须是代表土地国家所有权的县、市人民政府。任何其他单位和个人不得充当出让人。
土地使用者开发、经营土地的活动，应当遵守国家法律、法规的规定，并不得损害社会公共利益。
土地使用权的出让是在国有土地范围内进行的，集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后才能出让。
土地使用权出让的地块可以是“生地”，即待开发的土地，也可以是已完成市政设施的“熟地”即实行“三通一平”或“七通一平”的土地。
A．地下资源B．埋藏物C．土地处分权D．公用设施
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让的最高年限按下列用途确定：
出让期届满，政府可以无偿收回土地使用权及地上建筑物、附着物的所有权；使用者如需继续使用，可向政府申请续期，并按有关规定重新签订合同，支付出让金，办理登记手续；若因公共利益需要，国家可依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予补偿。
我国土地使用权的出让方式有三种：协议方式、招标方式和拍卖方式。
1．土地使用权的协议出让称定向议标，是指出让方选择受让方并与其磋商用地条件及价款，通过协商的方式有偿出让土地使用权。
它主要适用于工业项目、市政公益事业项目、非盈利性项目及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予扶持、优惠建设的项目用地。采取此方式出让使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。
A．工业项目B．市政公益事业C．非赢利性项目D．国家机关用地
土地使用权招标出让，是指在规定的期限内，由符合受让条件的单位或者个人根据出让方提出的条件，以书面投标的形式，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让方的方式。
由于在确定土地使用权的中标者时，既要考虑到投标价，还要考虑到对投标规划设计方案和企业的资信情况，经过招标小组的综合评价，最后择优选定中标者，因此，中标者不一定是标价最高的单位或个人。
出让方通过一定媒体向有意受让方或用地者发出招标通知书。
开标、评标与决标。出让方会同有关部门邀请城建、财政、税务、计划、银行等部门专家组成评标委员会，由评标委员会主持开标、决标工作。
土地使用权出让方和中标者签订土地使用权
例题：在确定土地使用权的中标者时，需要考虑。
C．规划用途D．企业的资信情况
这种出让方式又称竞投，它是指由土地所有者产权代表按照指定的时间、地点，组织符合条件的有意受让土地使用权者到场，就土地出让价格公开叫价竞投，并将土地使用权出让给出价最高者的一种出让方式。
它适用于投资环境好、盈利大、竞争性强的商业、金融业、旅游业和娱乐用地，特别是大中城市的区位条件好、交通便利的闹市区地块的出让。
A. 旅游业用地B．商业用地
拍卖出让土地使用权的一般程序是：
参加竞投者在拍卖前3日内到拍卖方处领取有统一编号的应价牌。自制应价牌，竞投行为无效。
出价最高者作为受让人即时与出让人签订土地使用权出让合同，并按有关规定当即支付履行定金。
1．土地使用权出让合同的概念与法律特征
2．土地使用权出让合同的内容
合同双方当事人。出让方必定是市、县级人民政府土地管理部门，而受让方则可以是国内外的公司、企业、其他组织和个人；出让土地使用权的土地使用期限；出让土地的用途、位置和面积；土地使用权出让方式；土地使用权出让金支付方式；在法律规定的范围内协商确定出让人的转让、出租、抵押条件；违约处罚规定；出让合同的生效和终止条件；合同适用的法律。出让合同应适用于中华人民共和国的法律；合同争议的解决方式。友好协商或通过调解解决,也可以用仲裁方式或诉讼方式解决争议；合同使用的文字及其有效文体。合同签署人的身份、签署时间、签署地点；土地使用条件，也称土地使用规则，是出让方在出让行为之前，事先同有关部门共同协商，拟订出的有关出让地块使用的具体行为规则。
A．出让土地的用途、位置和面积B. 土地使用权出让方式
3．土地使用权出让合同的管理
对出让合同主体的审查和认定；对无效合同的认定及其处理。
出让合同的变更与解除。根据有关规定，变更与解除合同的条件有下列各种情况：①出让方因社会公共利益的需要；②土地使用者想改变出让合同规定的土地用途；③因不可抗力或意外事件的发生，致使合同无法履行的；④由于合同一方违约；合同纠纷的调解和仲裁；对出让合同进行分类、登记、汇总、立卷归档，作为土地市场管理的基础资料予以保存。