2012年土地估价实务基础辅导内容
来源：233网校2012年2月22日【233网校：中国教育考试第一门户】
《土地估价实务》是土地估价师考试的重要科目之一，分数为200分，占土地估价师考试总分的30%。《土地估价实务》没有具体的参考书籍，但它是《土地估价理论与方法》、《土地管理与基础》及《土地估价相关经济理论与方法》的综合，旨在考察应试者对各科知识的综合应用。应试者在复习过程中应注意将各科知识有机结合，融会贯通。《土地估价实务》试题包括综合计算题、案例综合分析题和土地估价报告改错三种类型。
该题型主要考察应试者对几种主要估价方法的综合运用能力，每道小题的解答通常贯 穿一种主要方法，但方法中所需某些条件未直接给出，需借助其他方法计算得到。
但同时也要注意，根据题目叙述的情况分析，若实际支付费用或获取收益情况符合估 价时点时的市场客观标准，直接采用实际值也未尝不可，这就要求应试者仔细阅读试题所给条件，以便做出正确判断。
第一，审题。审题时需明确题目要求和给出的已知条件，注意各已知条件的单位，注意各因素比较的基准等，并注意所给条件中哪些是有用的，哪些是用来迷惑应试者的，以防用错。同时，应试者还必须弄清以下几个时点，即土地使用权取得时点、建筑开工、竣工时点、建筑物出售、出租时点、各类投资集中投入时点、土地估价时点，最好将各时点标注在时间轴上。
第三，公式和计算步骤。计算过程中，涉及的计算公式一定要列出，哪怕没有时间计算，列出需要的几个公式也能得到相应的分数。计算一定要分步计算，而且尽量细分。应试者必须牢记各种地价评估方法的计算步骤，并能对计算步骤作简要说明，答题时按顺序进行，避免跳步被扣分。
主要考察应试者对法律、法规和行业政策的掌握程度和具体分析能力及估价方法的选用和操作程序，是政策与实践的结合与统一。
应试者在答题时，主要应注意以下问题：
1)深入理解土地估价的基本知识，主要包括土地估价的基本方法、每种方法的基本原理、适用范围、操作步骤、实际操作时需要收集的资料以及注意事项等。
认真理解题意，找出题目中的考试要点，避免答非所问。
案例分析题不同于计算题，答案可能不唯一，是可选的，如2002考题第6小题第二问中，可以选择收益还原法、基准地价系数修正法、市场比较法、假设开发法中的两种，只要求应试者答出两种方法即可，不要求每种方法都答，即使多答，也不多得分，而且还浪费了时间。
土地估价报告改错
该题型主要考察应试者对土地价格评估实务的理解和掌握程度。要想做好此类题目， 应试者必须熟知《土地估价报告规范格式》及其中每一部分、每一步的基本要求，并能熟练运 用各种评估方法，准确把握各项参数取值。解答该类题目可按下列步骤进行：
第二，前后对照，找出报告前后叙述不一致的错误。
第四，估价方法应用中，计算公式、参数取值、收益或费用取值、比较案例选取等是否合 理，有没有依据，有没有计算错误。
从历年土地估价师资格考试来看，估价报告改错一般每指出一个错误并能简述原因的 得3分，最高得分60分，也就是说如果能找出20个错误并能简述原因便可得满分。因此， 为了多得分，应试者解答此类题目应按上述步骤先易后难，在叙述答案时，应试者要按顺序书写，并标明顺序号，同时要把握好分寸，既要做到语言精炼，又不要漏掉必要的说明，以免丢分。
在答题时，应注意以下问题：
2.认真理解土地估价的基本理论与方法，就可以抓住报告改错的重点报告中第三部分关于土地估价方法的选用、每种方法的测算分析过程是土地估价报告 的主要内容，也是报告中最容易出错的地方。如对估价方法选用的依据、每种方法的计算公式、具体测算过程、每一中间步骤的计算结果、最终结果的确定、估价结果的表述等等 都有可能出现错误。
在具体查找错误时，首先应通过对报告进行快速浏览，查找报告中的格式错误、文字描述错误、前后不一致的错误等，对一时无法确定的，可先查找其他错误，不要将时间放在一处或几处错误上面。
由于本题最高得分为40分，找出一处错误并将原因表述正确的得3分，而一般情况下，报告中的错误都大于13处，如本题共有错误26处。这样就要求应试者不要只将重点放在发现多少错误方面，还需要将错误的原因描述清楚，发现的错误不在于多，而在于发现错误的同时，将原因说明清楚。
对各种估价方法应注意的问题作一归纳总结，供大家在复习时参考。
根据土地纯收益是否变化、怎样变化及土地使用年限是无限年还是有限年选择正确的计算公式;
土地收益年限应从估价时点算起，至土地使用年期届满为止;
建筑物纯收益=建筑物现值X建筑物还原利率，而不能以建筑物重置价格为基数计算。
所选取的各比较交易案例应为用途相同、交易类型相同、所处地区的区域特性及宗地的个别条件相近的正常交易案例，且交易时间一般为2年内的交易实例，最长不超过3年;
区域因素和个别因素的选取因用途不同应有差别，且二者不能混淆;
第二，以谁为基准，谁的条件指数即为100。
土地取得费和土地开发费应为客观值;
计算利润的基数与计算利息的基数相同，不能错将利息作为计算利润的基数;
剩余法
计算利息的基数包括待估宗地地价、建筑费、专业费和不可预见费;待估宗地地价的计息期为整个开发周期，后三项的计息期根据其投入情况确定，在整个开发期均匀投入时为整个开发期的一半;
《土地估价实务》是土地估价师考试的重要科目之一，分数为200分，占土地估价师考试总分的30%。《土地估价实务》没有具体的参考书籍，但它是《土地估价理论与方法》、《土地管理与基础》及《土地估价相关经济理论与方法》的综合，旨在考察应试者对各科知识的综合应用。应试者在复习过程中应注意将各科知识有机结合，融会贯通。《土地估价实务》试题包括综合计算题、案例综合分析题和土地估价报告改错三种类型。
该题型主要考察应试者对几种主要估价方法的综合运用能力，每道小题的解答通常贯 穿一种主要方法，但方法中所需某些条件未直接给出，需借助其他方法计算得到。
但同时也要注意，根据题目叙述的情况分析，若实际支付费用或获取收益情况符合估 价时点时的市场客观标准，直接采用实际值也未尝不可，这就要求应试者仔细阅读试题所给条件，以便做出正确判断。
第一，审题。审题时需明确题目要求和给出的已知条件，注意各已知条件的单位，注意各因素比较的基准等，并注意所给条件中哪些是有用的，哪些是用来迷惑应试者的，以防用错。同时，应试者还必须弄清以下几个时点，即土地使用权取得时点、建筑开工、竣工时点、建筑物出售、出租时点、各类投资集中投入时点、土地估价时点，最好将各时点标注在时间轴上。
第三，公式和计算步骤。计算过程中，涉及的计算公式一定要列出，哪怕没有时间计算，列出需要的几个公式也能得到相应的分数。计算一定要分步计算，而且尽量细分。应试者必须牢记各种地价评估方法的计算步骤，并能对计算步骤作简要说明，答题时按顺序进行，避免跳步被扣分。
主要考察应试者对法律、法规和行业政策的掌握程度和具体分析能力及估价方法的选用和操作程序，是政策与实践的结合与统一。
应试者在答题时，主要应注意以下问题：
1)深入理解土地估价的基本知识，主要包括土地估价的基本方法、每种方法的基本原理、适用范围、操作步骤、实际操作时需要收集的资料以及注意事项等。
认真理解题意，找出题目中的考试要点，避免答非所问。
案例分析题不同于计算题，答案可能不唯一，是可选的，如2002考题第6小题第二问中，可以选择收益还原法、基准地价系数修正法、市场比较法、假设开发法中的两种，只要求应试者答出两种方法即可，不要求每种方法都答，即使多答，也不多得分，而且还浪费了时间。
土地估价报告改错
该题型主要考察应试者对土地价格评估实务的理解和掌握程度。要想做好此类题目， 应试者必须熟知《土地估价报告规范格式》及其中每一部分、每一步的基本要求，并能熟练运 用各种评估方法，准确把握各项参数取值。解答该类题目可按下列步骤进行：
第二，前后对照，找出报告前后叙述不一致的错误。
第四，估价方法应用中，计算公式、参数取值、收益或费用取值、比较案例选取等是否合 理，有没有依据，有没有计算错误。
从历年土地估价师资格考试来看，估价报告改错一般每指出一个错误并能简述原因的 得3分，最高得分60分，也就是说如果能找出20个错误并能简述原因便可得满分。因此， 为了多得分，应试者解答此类题目应按上述步骤先易后难，在叙述答案时，应试者要按顺序书写，并标明顺序号，同时要把握好分寸，既要做到语言精炼，又不要漏掉必要的说明，以免丢分。
在答题时，应注意以下问题：
2.认真理解土地估价的基本理论与方法，就可以抓住报告改错的重点报告中第三部分关于土地估价方法的选用、每种方法的测算分析过程是土地估价报告 的主要内容，也是报告中最容易出错的地方。如对估价方法选用的依据、每种方法的计算公式、具体测算过程、每一中间步骤的计算结果、最终结果的确定、估价结果的表述等等 都有可能出现错误。
在具体查找错误时，首先应通过对报告进行快速浏览，查找报告中的格式错误、文字描述错误、前后不一致的错误等，对一时无法确定的，可先查找其他错误，不要将时间放在一处或几处错误上面。
由于本题最高得分为40分，找出一处错误并将原因表述正确的得3分，而一般情况下，报告中的错误都大于13处，如本题共有错误26处。这样就要求应试者不要只将重点放在发现多少错误方面，还需要将错误的原因描述清楚，发现的错误不在于多，而在于发现错误的同时，将原因说明清楚。
对各种估价方法应注意的问题作一归纳总结，供大家在复习时参考。
根据土地纯收益是否变化、怎样变化及土地使用年限是无限年还是有限年选择正确的计算公式;
土地收益年限应从估价时点算起，至土地使用年期届满为止;
建筑物纯收益=建筑物现值X建筑物还原利率，而不能以建筑物重置价格为基数计算。
所选取的各比较交易案例应为用途相同、交易类型相同、所处地区的区域特性及宗地的个别条件相近的正常交易案例，且交易时间一般为2年内的交易实例，最长不超过3年;
区域因素和个别因素的选取因用途不同应有差别，且二者不能混淆;
第二，以谁为基准，谁的条件指数即为100。
土地取得费和土地开发费应为客观值;
计算利润的基数与计算利息的基数相同，不能错将利息作为计算利润的基数;
剩余法
计算利息的基数包括待估宗地地价、建筑费、专业费和不可预见费;待估宗地地价的计息期为整个开发周期，后三项的计息期根据其投入情况确定，在整个开发期均匀投入时为整个开发期的一半;
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土地管理基础与法规考试出题特点
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