2013年土地估价《估价案例与报告》考前练习2

2013年土地估价《估价案例与报告》考前练习2 来源：233网校2013年8月8日【233网校：天下考生的良师益友】
某企业拟进行贷款，委托评估机构对所涉及的一宗工业用地进行评估，为委托方提供贷款提供客观、公正的价格依据。
（1）抵押价格评估提供的是抵押物在设定抵押权时的正常市场价格，评估过程中应注意哪些问题？
（3）对宗地进行评估 考试大 时，可选择哪两种方法，简述所用方法的基本程序。
（5）抵押失败后，抵押权人依法对抵押的土地进行拍卖，拍卖评估的特点有哪些，简述技术路线。
1．答题要点
（2）分析市场变现能力；
（4）测算成本构成。
（1）年期的设定：本例中应设定为工业用地法定出让最高年限50年；
（3）特殊说明中应注明：某企业将待估宗地集体土地使用权向银行抵押贷款需经待估宗地的集体土地所有者某村民委员会同意并出具书面证明
3．答题要点
（1）市场比较法的估价程序：
（2）成本法估价程序
②搜集土地管理费、耕地占用税、耕地开垦费、新菜地开发建设基金等相关费率或标准，计算相关税费B。
④搜集利息率，计算投资利息D；
⑥搜集当地土地增值收益率，计算土地增值收益F；
4．可采用市场比较法和成本逼近法，评估计算出市场价格后，从得到的估价额中减去出让金。
技术路线：估价时采用市场比较法和成本逼近法等。对同类土地在正常市场价格水平和拍卖市场价格水平作出比较，确定拍卖市场的成交价格

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