2014年理论与方法知识要点：我国土地权利登记制度及其完善

2014年理论与方法知识要点：我国土地权利登记制度及其完善 来源：233网校2014年2月9日【233网校：中国教育考试第一门户】
我国土地权利登记制度及其完善

本节主要介绍我国土地登记制度，虽然大纲对本节未做要求，但我认为这是大家需要熟悉的内容之一。
土地权利登记，是为了确定土地权利的归属、变更以及土地权利状态有无负担等，对土地上权利的确立、变更、转移、消灭所作的记录。
现代的土地登记于传统大陆法系民法所谓不动产登记，不动产登记主要是指不动产登记簿上所记载的各种不动产物权变动的事实。
1、农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。
3、单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。
二、我国土地登记制度的完善
登记的核心问题，是登记所产生的法律效力。在当事人之间具有公信力，不问其行为在实体法上有无撤销或无效的原因;在对于第三人而言，不问其为善意或恶意，均发生绝对不可****的效力，即公示力。依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。这是《土地登记规则》和《土地管理法》共同对登记的效果所作的规定。
大陆法系公示原则的法律效果，有两种不同的规定：
2)登记对抗主义，即土地权利的生效不以登记为要件，仅依据当事人之间的契约便可生效，但未经登记的权利不得对抗第三人，此种情况下登记具有选择性，法国、日本采行。
我国长期以来对土地采取严格的管理方式，以土地使用权为中心的权利交易受到严格的限制。同时，由于土地登记立法侧重管理，在土地权利公示，保护土地使用者的合法权益，促进土地资源的合理配置和流动方面法律保障的力度不够。
土地登记的内容
登记的内容包括：初始土地登记、变更土地登记、土地权利终止的注销登记。登记的功能，表现为具有公示、保护交易安全的作用。
登记公信力的补救把这两种情况分别称为抢先登记和错误登记。为了防止出现这两种现象，给当事人造成不应有的损害，国外采取的解决方法是：
预备登记和实际登记的区别在于，预备登记只进行形式审查;而实际登记进行实质审查;预备登记只起到证明交易关系的作用，实际登记则具有确认合同效力的作用。
在实现土地利用权的自由流通转让的过程中，土地登记是必不可少的重要的保障因素。完善土地登记制度成为当前土地改革的重要环节。在各种土地利用权的设置中，必须首先应当坚持土地登记要件原则，防止土地权利市场化过程中和市场化以后，权利流转无序。明确界定各种适应市场需要的土地权利，规定权利的取得、行使、变更、终止等内容应依法登记，使登记成为国家掌握土地资源配置，调控地产市场的重要手段。在登记的内容上，完善现有的初始登记、变更登记制度的同时，借鉴发达国家预备登记和异议登记制度，对稳定地产市场、保障交易安全具有重要的作用。
土地登记机关主要是各级土地行政管理部门。

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