土地估价师管理基础与法规辅导：土地增值税

土地估价师管理基础与法规辅导：土地增值税 来源：233网校2013年11月18日【有了233网校，考遍全天下】
第十二部分 土地增值税

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。
A、 国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物
C．国有土地所有权及地上建筑物和其他附着物
答案：A
一、纳税人
各类企业单位、事业单位、国家机关、社会团体和其他组织，以及个体经营者、外商投资企业、外国企业及外国驻华机构、以及外国公民、华侨、港澳同胞等均在土地增值税的纳税义务人范围内。
土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产是指转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权的行为。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。
土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。
例题：土地增值税以为计税依据。
B、 纳税人转让房地产所取得的土地增值额
D．纳税人转让房地产的价值
解析：土地增值税以纳税人转让房地产所取得的土地增值额为计税依据。
土地增值税实行四级超额累进税率：
增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%；
增值额超过扣除项目金额200%以上部分，税率为60%。
为简化计算，应纳税额可按增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，速算公式如下：
土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，应纳税额＝土地增值额×40%-一扣除项目×5%；
土地增值额超过扣除项目金额200%的，应纳税额＝土地增值额×60%一扣除项目金额×35%。
A．应纳税额＝土地增值额×30%
C．应纳税额＝土地增值额×50%-扣除项目×15%
答案：D
五、扣除项目
取得土地使用权时所支付的金额；
建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
财政部规定的其他扣除项目。
A、 取得土地使用权时所支付的金额
C. 建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格
E、与转让房地产有关的税金
解析：与转让房地产无关的税金，不属于土地增值税的扣除项目。
取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。凡通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的企业和单位，则以转让土地使用权时按规定补交的出让金及有关费用，作为取得土地使用权所支付的金额。
开发土地和新建房及配套设施的费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额的l0%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时已缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育附加也可视同税金予以扣除。
纳税人有下列情形之一者，按照房地产评估价格计算征收土地增值税：
提供扣除项目金额不实的；
例题：在土地增值额扣除项目中，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和，加计的扣除。
B.10%
D．20%
解析：按照规定，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。
下列情况免征土地增值税：
因国家建设需要而被政府征收的房地产。
因国家建设需要依法征收、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设需要而被政府批准征收的房产或土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。
例题：纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额的，免征土地增值税。
B.10%
D.20%
解析：普通标准住宅是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用房。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过《中华人民共和国土地增值税实施细则》第七条、、、、项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税。
土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内，到房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。
为了保证税收政策的连续性，体现国家对房地产开发的鼓励规定：
1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的，免征土地增值税。签定合同日期以有偿受让土地合同签订之日为准。
个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年的，按规定计征土地增值税。
A、5
C．7
答案：C

小编温馨提醒准备报考参加2014年土地估价师考试的网友，考前备考复习应循序渐进，应以基础知识及练习为主，同时多做【历年真题】，巩固相关知识。
来源:考试大-土地估价师考试

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