土地估价师管理基础与法规知识问答

土地估价师管理基础与法规知识问答 来源：考试大论坛2011年8月18日【233网校：中国教育考试第一门户】
答：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四章第三十一条“房地产转让．抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让．抵押和“《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二章第六条“因依法转让地上建筑物，构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请“的规定：房屋交易或购买公有住房的，其所占范围土地，购房者必须向县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，办理土地使用权证。

问：企业破产．倒闭后，土地资产如何处置？

答：企业破产．倒闭后，土地资产处置前，我们首先应该实地调查确认权属，评估地价。对于国有划拨土地的处置，可采用土地使用权出让的方式进行处置，即破产企业清算组对土地资产进行拍卖或招标，其土地资产拍卖所得款项可首先用于职工安置。土地出让后，原破产企业的土地使用权即转为受让方，由国土部门办理过户手续，向受让方核发《国在土地使用权证》，第二种处置方式是土地租赁，即新成立的股分制企业每的拟向地方政府交纳土地租金。

问：城市居民是否可以占用农民集体土地建住宅？

答：不可以。根据（新土地管理法）和国办发39 号文件规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

问：市区居民如何换发土地证书？需要缴纳哪些规费？

答：市区居民换发新证，由市国土局统一组织某一区域内居民在某一段时间内统一换发土地证书。其它情况，如名称改变，房屋买卖，面积改变，证书遗失等需要换发或补发证书的也应主动到国土部门办理变更登记。 土地使用者在换证时应主动提供以下材料：

1．身份证明（身份证，户口簿复印件）

2．土地权原材料（所使用土地的来源批文，合同或相关情况说明）

3．土地权属材料（原土地使用证．宅基证）

4．其它证明材料

并应缴纳以下几种规费：

1．土地登记费

2．土地有偿使用费

3．补交土地出让金

4．违法用地补办手续的有关规费

问：征收农村集体土地后，哪些内容需要向广大群众公示？

答：根据国土资厅发35号文规定，征用农村集体土地后，以下内容要向广大群众公告。

1．土地补偿安置标准

2．地上附属物补偿标准

3．青苗补偿标准

4．各被征地村征地补偿安置费用

5．农业人员安置办法

问：农民集体土地使用权是否可以出让．转让或出租用于非农业建设？

答：不可以。根据新《土地管理法》和国办发39号文规定，农民集体土地使用权，不得出让，转让或出租用于非农业建设，对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产．兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。

问：企业改制中土地资产如何处置？

答：根据苏政发16号文件精神，对原通过划拨方式取得的国有土地使用权的省重点工业集团，部分市重点企业集团，支柱产业重点工业．现代企业改革试点单位等国有或国有控股企业，由国土部门对其使用的国有土地进行确权核界，根据清产核资中所采用的评估价格，与试点企业签定土地使用权出让合同，并与财政部门制定具体的运作程序，由财政部门将这部分土地资产作为国有资产注入企业。

1．在这种情况下，该企业不得利用此块地进行房地产开发或转让，否则要再补交出让金。

2．企业进行股份制改造或让其资产与其它企业合资组织新的企业时，对其原通过划拨方式取得的土地使用权，应采取补办出让或租赁的方式进行处置，也可以采取作价入股方式进行处置。

企业改制中的国有划拨土地使用权处置，采取补办出让方式的，应补交不低于经确认的宗地地价40% 的出让金。

问：农民如何办理宅基地审批手续？

答：1．符合建房条件的用户向村民小组或村民委员会提出用地审请。

2．村民小组或村民委员会根据年度控制指标和申请条件进行讨论，予以通过的按照村镇规划的要求，办理用地报批手续，填写《建房用地审批表》，《个人建房用地申请书》。

3．建房占用非耕地的报乡人民政府审核，由县级人民政府批准。涉及占用农用地的，办理农用地转用手续。

4．县级人民政府批准后，发给村民《建房用地批准书》，由乡镇土地管理人员划拨土地。

5．检查现场灰线，核实无误后，方可施工。

6．工程竣工后，由乡镇土地管理所验收。符合用地要求的，到县级土地管理部门地政地籍科办理登记手续，发给《集体土地建设用地使用证》。

问：市区土地登记发证程序如何？

答：凡申领《国有土地使用证》单位和个人，手续完备，证件齐全，符合条件的，国土部门均应及时受理，并按以下程序办理登记手续：

一、初始土地登记程序：

1.用地单位或个人向土管部门提出土地登记申请。

2.土管部门收到申请，对用地户的土地进行地籍调查，包括权属调查和地籍测量。

3.土管部门对用地户进行权属审核。

4.土管部门根据用地户的申请，地籍调查结果及权属审核结果，注册登记，颁发证件。

二、变更土地登记程序：

1.须变更土地权属（用途。名称。地址等）的单位或个人向土管部门提出变更土地登记申请。

2.土管部门收到变更登记申请后，进行变更地籍调查。

3.土管部门对用地户的变更申请及地籍调查结果进行审核。

4.审核后，注册登记，办理土地变更登记手续。

三、自申请之日起，30天内核发土地证书或它项权利证明书。

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