2011土地估价师：管理基础与法规精讲21

2011土地估价师：管理基础与法规精讲21 来源：233网校2011年1月14日【233网校：中国教育考试第一门户】
第二十一讲 土地出让、转让、租赁和抵押管理
土地使用权出让的涵义
土地使用权的出让，是适应社会主义市场经济发展需要的一种新型土地法律制度，它有以下几项基本特征。
国有土地使用权出让由政府垄断。国家垄断经营土地使用权出让市场有两方面涵义。一是土地使用权出让的只能是国有土地，而并非是一切土地;二是土地使用权出让方只能是市县人民政府的土地管理部门，其他任何部门、单位、个人不得实施土地出让行为。
土地使用权出让是有偿的。
判断题：土地使用权出让是指国家将国有土地使用权出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付出让金的行为。
土地使用权出让的主体，主要是指国有土地使用权出让人。国有土地使用权出让的主体不是任何单位和个人都可以充当的，它必须具备一定的法定条件和资格。
中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定外，均可依照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》和新实施的《土地管理法》及其《实施条例》的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。
土地使用权出让的客体范围
地下的各类自然资源、矿产以及埋藏物和市政公用设施等，不在土地使用权出让范围之列。
例题：国家实行土地使用权出让、转让制度，但不包括。
B.埋藏物
D.公用设施
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让的最高年限按下列用途确定：
工业用地五十年;
商业、游游、娱乐用地四十年;
出让期届满，政府可以无偿收回土地使用权及地上建筑物、附着物的所有权;使用者如需继续使用，可向政府申请续期，并按有关规定重新签订合同，支付出让金，办理登记手续;若因公共利益需要，国家可依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予补偿。
我国土地使用权的出让方式有三种：协议方式、招标方式和拍卖方式。
土地使用权的协议出让称定向议标，是指出让方选择受让方并与其磋商用地条件及价款，通过协商的方式有偿出让土地使用权。
它主要适用于工业项目、市政公益事业项目、非盈利性项目及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予扶持、优惠建设的项目用地。采取此方式出让使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。
A.工业项目
C.非赢利性项目
2.土地使用权招标出让
招标出让土地使用权的方法有两种：一种是公开招标二是采用邀请招标，即由招标小组向符合规定条件的单位发出招标文件。以该方式出让土地使用权，主要适用于一些需要优化土地布局、大型或关键性的发展计划与投资项目的较大地块的出让。招标出让的特点是在出让过程中，引进了市场机制，体现了市场经济的竞争原则，有利于公平竞争，能激发投标者对用地方案的积极研究。同时，也给出让方留有选择余地。
招标方式出让土地使用权的一般实施程序是：
有意受让人领取标书与投标。
评审内容一般包括投标者的资信情况，所报出让金数额及规划建设方案的可行性等。评标委员会对不具备投标资格的标书或不符合招标文件规定的标书，以及超过截止日期送达的标书，有权决定其无效。同时对有效标书进行评审，择优确定中标。评标委员会签发决标书后，由出让方向中标者发出中标证明书。开标、评标、决标过程应有公证机关公证，并出具公证书。
出让合同，并按合同规定要求交纳出让金。如果中标者在规定的时间内不与出让方签订出让合同，取消其中标权，所缴保证金不予退还，因故需要延期签订合同的，应在期限未满之日前向出让方提供延期签约申请。未中标者所缴纳的投标保证金，由出让方如数退回。
A.投标报价
C.规划用途
3.土地使用权拍卖出让
其特点是充分引进了竞争机制，排除了出让的任何主观因素，并使土地出让价格较好地反映了当时该地块的市场供求关系，政府也可获得较高收益，较大幅度地增加财政收入。
例题：下列用地一般采取拍卖方式的是。
B.商业用地
D.住宅小区用地
土地使用权出让方事先通过新闻媒介发出土地使用权公开拍卖公告，
拍卖
土地使用权出让合同及管理
出让土地使用权，土地所有者和使用者的权利和义务最终是通过签订土地使用权出让合同而确立的。
土地使用权出让合同，主要包括以下内容：
出让土地使用权的土地使用期限。
土地使用权出让方式。
在法律规定的范围内协商确定出让人的转让、出租、抵押条件。
出让合同的生效和终止条件。
合同争议的解决方式。友好协商或通过调解解决,也可以用仲裁方式或诉讼方式解决争议。
合同签署人的身份、签署时间、签署地点。
例题：土地使用权出让合同的内容包括。
B.土地使用权出让方式
D.合同双方当事人
出让合同的管理主要包括以下几个方面：
对无效合同的认定及其处理。
审查合同内容的完整性。
合同纠纷的调解和仲裁。

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