第九章 收益还原法
考点1：收益还原法概念
2、 概念：收益还原法是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的方法。
4、 收益与地租的关系：土地是社会经济活动的基础。地租是土地所有者凭土地所有权而得到的收益，是土地所有权借以实现的经济形式，即土地所有者从土地上获取收益的权利。土地收益与地租二者在量上具有一致性，土地的收益，相对于土地使用者而言，称为土地收益；相对于土地所有者，为地租。
考点2：收益还原法估价的基本步骤
（1） 计算总收益：总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益。计算总收益首先分析可能产生的各种收益，然后按客观、持续及稳定等原则来确定土地的总收益
（3） 计算土地纯收益：从总收益中扣除总费用和房屋折旧费、房屋收益等，
（5） 选择公式求算地价。
考点3：土地年总收益的概念、测算方法，不同情况下总收益的测算
2、 实际收益：是在现状下实际取得的收益。由于个人的经营能力等因素对实际收益影响很大，根据土地估价的性质和特点，不能用它作为评估的依据。
4、 土地收益的另一分类：有形收益和无形收益。有形收益是可以用货币形式表现的收益；无形收益则难以用货币形式表现。
（1） 从客观上看，土地的总收益是由具备良好素质及正常使用能力者使用而产生的收益。
（3） 收益是安全可靠的收益。
（1） 土地租金：直接出租的租金，包括押金或担保金的利息；
（3） 企业经营收益：企业在正常经营管理水平下每年获得的客观总收益
考点4：总费用的测算方法
2、 土地租赁中总费用的计算：
（2） 管理费：管理人员的薪水及其他费用。年租金的3%计算。
3、 房地出租中总费用的计算：
（2） 维修费：计算方法：造价比例法、定期轮修法、经验估计法。通常可按建筑物重置价的1.5%—2%计算。
（4） 税金：房产税和营业费、以及附加城建税、教育税等
4、 企业经营费用的计算：
（2） 根据企业生产经营的方式不同，分为经营性企业（宾馆、饭店、商场等）和生产性企业（工厂、矿山等）
（4） 生产性企业的总费用：生产成本（原材料费、人工费、运输费）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用）
考点5：土地纯收益的概念及测算方法
土地纯收益=年租金总收入—年总费用
土地纯收益=房地纯收益—房屋纯收益
房屋纯收益=房屋现值×建筑物还原率
房屋总折旧额=房屋年折旧额×已使用年限
企业经营纯收益=年经营总收入－年经营总费用
4、 自用土地或街开发土地的纯收益求取：采取比较法求取。
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来源:考试大-土地估价师考试责编:liuya评论纠错
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