2013年土地估价师《理论与方法》考点：土地估价的原则

2013年土地估价师《理论与方法》考点：土地估价的原则 来源：233网校2013年5月28日【233网校：中国教育考试第一门户】
第八章 土地估价的原则

考点1：土地估价原则
2、 土地估价的基本原则：
（2） 预期收益原则：过去收益的重要意义，在于为推测未来的收益变化动向提供依据。对土地估价中的地区分析、交易实例价格的检查、纯收益及还原利率的确定非常重要。剩余法、收益还原法，都是预期收益原则的应用。
（4） 报酬递增、递减原则。经济学中的边际效益递减原则，是指增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加；但达到某一数值以后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。利用这一原则，可找出土地的边际使用点，即最大收益点，也可称为最有效使用点。这一原则与最有效使用原则密切相关。
（6） 竞争和超额利润原则。土地因为具有不动性、不增性、个别性等特点，尤其在我国土地一级供给量由政府控制，所以在供给方面不容易引起竞争。竞争主要是在需求者之间进行。竞争原则与替代原则密切相关。收益还原法估价的基础之一。
（8） 变动原则：在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求，以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素、个别因素。变动原则与预测原则密切相关。

考点2：土地估价各原则的理论依据和产生背景
2、 市场价值的基本要素：效用：稀缺性、欲望、实际购买力。
（1） 公开市场价值：具备的条件：以土地交易双方均充分了解交易土地的特点及其市场行情为前提；是交易土地在市场上公开足够长的时间；是有多个卖家、买家时的成交价；是最可能实现的价格。
（3） 价格：价格是价值的反映。
（5） 账面价值：账面价值是土地的历史成本减去其已提取的折旧，是以成本分摊和补偿为目的的，不能反映土地的现实价格。实际上，土地的历史成本是购进时的市场价值，从价值的变化特点来看，账面价值是随着时间的推移而减少的。
（7） 清算价值：土地的清算价值的高低决定于清算条件和土地的通用性，当土地通用性好即用途广泛且有一定的拍卖时间时，清算价值一般可接近市场价值。
（9） 投保价值：不包括土地的价值，主要是建筑物在市场条件下重新建造的完全价值，是以市场价值为基础的。
（1） 土地估价业务的性质主要是满足土地市场交易的需要，为土地市场交易提供专业化的咨询服务。
（3） 土地估价的操作也离不开市场价值。估价的依据来源于市场。
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