土地估价理论与方法学习

土地估价理论与方法学习-土地估价概述 来源：233网校2007年1月26日【233网校：中国教育考试第一门户】
土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益（地租）高低。购买土地实际上是购买土地的权利。
[例题]判断题：我国实行土地公有制，因而在土地价格的含义及估价程序与方法上不同于一般土地私有制国家。答案：√
二、地价的特点来源：www.examda.com
2、价格基础不同。土地价格不是商品本身价值，而是土地权利和收益的购买价格。
4、土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定。其产生的直接原因基于土地的所有权或使用权的垄断性。而土地的开发性价格实质是地价的附加。
6、地价具有明显的地区性和个别性。地价很难形成统一的、标准化的市场价格。
8、市场价格不同。土地市场不完全，需求及主观因素的影响很大。

1、按土地权利分类：土地权利是多个权利的集合，相应土地价格可分为所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格等。
3、按政府管理分类：分为申报地价、公告（示）地价。

按因素与土地的关系及影响范围分为三大因素：
指影响地价的一般、普遍、共同因素，对地价总体水平产生影响，是决定个各地块土地价格的基础。又分为5个因素：
（2）人口因素。地价与人口密度、人口素质和家庭人口构成密切相关。
（4）国际因素。由国际经济状况和国际政治因素
2、区域因素
区域因素主要包括内容有地区的繁华程度、交通条件、基础和公用设施条件、环境质量、城市规划限制等。
指宗地本身的条件和特征，又称宗地因素。它是决定同一均质区域内地块差异和地价差异的重要原因。
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