土地估价师考试辅导：土地开发

土地估价师考试辅导：土地开发 来源：233网校2008年10月14日【233网校：中国教育考试第一门户】
土地开发
掌握：土地开发的程序。
了解：土地开发的不同形式。
1.土地开发的概念土地开发是指单位或个人通过采取各种措施，将未利用土地改造成农用地或其他用地的活动。
（1）土地一级开发，是指政府实施或者授权其他单位实施，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为，包含土地整理、复垦和成片开发。*考试大*
在本章以下的内容中，土地开发是指将土地开发成建设用地，并且主要是指土地一级开发。
1.开发主体土地一级开发工作主要由政府授权或土地储备机构来完成，不管是包含农地征转用过程的土地一级开发，还是使国有土地由生地变熟地的土地一级开发，实施主体往往是政府授权的一级开发公司或土地整理储备机构。
（1）计划编制首先要根据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划以及土地供应计划、土地利用年度计划和土地储备开发计划，来编制土地一级开发计划。*考试大*
（3）征询意见和审批市级国土资源管理部门会同相关部门，包括规划、建设、交通、环保等部门，就土地一级开发实施方案提出原则意见。
土地储备机构通过委托或招标的方式确定土地一级开发主体，并下达土地一级开发批复，签订土地一级开发合同。
（5）项目验收土地一级开发项目完成后，土地储备机构负责实施，由市国土资源管理部门会同相关部门根据《土地一级开发合同》、计划和规划的批准文件进行验收。验收合格的建设用地，纳入政府土地储备库。
土地一级开发主体获得开发土地主要是国土资源管理部门或土地储备机构通过招标方式来确定。
1.核准招标方式和招标范围
3.发布招标公告或发出投标邀请书
5.发招标文件并组织现场勘察
7.组建评标委员会
9.确定中标人
四、土地开发过程管理
1.实行重大事项或重要环节审核制度，主要包括对征地方案、拆迁方案、大市政建设方案等审核。
3.进度对比制度，通过对实际运作进度与一级开发单位投标承诺进度进行对比分析，监督开发进度。
5.备案制度，要求一级开发公司及时提交合同、支付款项凭证、手续办理批复等文件资料给储备机构备案。应该说明的是，备案并不意味着储备机构认可合同或支付费用合理合法，合同签订、费用支付最后要经审计部门审计确认。
五、开发土地的转让
二级开发的建设用地的转让，要符合《城市房地产管理法》和《转让管理规定》的规定，以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，要按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25％以上；属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。*考试大*
1.征地拆迁补偿费及有关税费
3.市政基础设施建设有关费用
5.贷款利息*考试大*
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