出让制度分析及土地使用权取得操作实务（一）

出让制度分析及土地使用权取得操作实务（一） 来源：考试大2010年2月8日【学而优则进，考试大以成！】
前言：

随着我国相关政府部门对土地进行调控的一系列政策法规的出台，公开、公平、公正的原则在我国的土地使用权出让过程中得到了越来越突出的体现，暗箱操作的空间越来越小。

但与此同时，公开、公平、公正的原则也使得土地使用权的交易程序越来越复杂，越来越需要法律人士，特别是专业地产律师的参与，以帮助地产商及需要工业用地的企业更加顺利地取得自己需要的土地，缩短开发建设周期，节约生产成本。

本文拟从我国土地出让制度演变、当前的土地调控政策以及目前我国土地出让操作实务出发，结合理论与律师实务，对我国的土地出让制度进行较为系统的阐述。

关键词：土地使用权出让 土地调控 协议出让招标 拍卖 挂牌 地产律师

一、我国土地出让制度分析

（一）我国土地出让制度产生及发展阶段

1、1949年以后，我国就确立了土地的社会主义公有制，但直至1982年，我国宪法仍规定：“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”形成了当时我国国有土地使用制度的主要特征：一是土地无偿使用，二是无限期使用，三是不准转让。

2、1979年，《中外合资经营企业法》确立了以场地使用权作为出资兴办中外合资企业或向中外合资企业收取场地使用费的制度，使得外商投资企业成为我国最早的有偿使用我国土地的企业。

3、1982年，深圳特区开始按城市土地等级不同收取不同标准的使用费。

4、1987年4月，国务院提出使用权可以有偿转让，同年9月，深圳率先试行土地使用有偿出让，出让了一块5千多平方米的土地使用权，限期50年，揭开了国有土地使用制度改革的序幕。

5、1987年11月，国务院批准了国家土地管理局等部门的报告，确定在深圳、上海、天津、广州、厦门、福州进行土地使用制度改革试点。同年12月，深圳市公开拍卖了一块国有土地的使用权，这是新中国建立后首次进行的土地拍卖。

6、1987年, 我国先后颁布了《城镇土地定级规程（试行）》和《城镇土地估价规程（试行）》，进行土地估价试点。

7、1988年，国务院决定在全国城镇普遍实行收取土地使用费（税），与此同时开始试行土地使用权有偿转让，定期出让土地使用权。

8、1988年4月，我国七届人大第一次会议修改了1982年《宪法》的有关条款，删除了土地不得出租的规定，规定“土地使用权可以依照法律的规定转让”。

9、1988年12月，我国修改《土地管理法》，规定“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。土地使用权可以依法出让、转让、出租、抵押。同年全国各城市开始建立房地产交易所，各专业银行成立房地产信贷部。

10、1990年5月19日，国务院同时发布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》，对国有土地使用权出让和转让行为的具体做法进一步做出了详细的规定，并允许外商进入大陆房地产市场，标志着中国的土地市场走上了有法可依的轨道，从而使土地使用制度改革在全国推开。

11、1992年，邓小平同志南巡讲话和党的十四大确立了经济体制改革和土地市场培育的进程。党的十四届三中全会决定把土地使用制度的改革作为整个经济体制改革的重要组成部分，并且明确规定了规范和发展土地市场的内容和要求。通过市场配置土地的范围不断扩大，实行土地使用权有偿、有限期出让已扩展到全国各地。

12、1995年7月，国家土地管理局公布了《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》，提出培肓和发展土地市场的8项要求，主要是加强国家对土地使用权出让的垄断，坚持政府统一规划、统一征地、统一管理、集体讨论、“一支笔”审批土地；进一步扩大国有土地使用权出让范围，规范出让方式，逐步将用于经营的划拨土地使用权转为有偿使用等。

来源:考试大-土地登记代理人考试

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