出让制度分析及土地使用权取得操作实务（四）

出让制度分析及土地使用权取得操作实务（四） 来源：考试大2010年2月8日【有了考试大，考遍全天下】
1、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权范围

（1）供应商业、旅游、娱乐、工业用地和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；

（2）其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；

（3）划拨土地使用权改变用途，《 国有土地划拨决定书 》 或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；

（4）划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；

（5）出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》 约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；

（6）法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。来源：考试大

2、意向用地者通过招标拍卖挂牌出让程序取得土地使用权的程序：

1）通过媒介（如中国土地市场网http://www.landlaw.com）获得当地国土资源管理部门公布的土地出让计划；

2）意向用地者向当地国土资源管理部门提出用地申请或用地预申请；

3）关注当地国土资源管理部门具体的土地出让方案，出让方案可能为招标、拍卖或挂牌，也有可能根据申请截止时的申请情况再确定具体的招标、拍卖或挂牌方式。

4）应在公告规定期限内交纳出让公告规定的投标、竞买保证金，并根据申请人类型，持相应文件向出让人提出竞买、竞投申请：

（1）法人申请的，应提交下列文件：

① 申请书；

② 法人单位有效证明文件；

③ 法定代表人的有效身份一证明文件；

④ 申请人委托他人办理的，应提交授权委托书及委托代理人的有效身份证明文件；

⑤ 保证金交纳凭证；

⑥ 招标拍卖挂牌文件规定需要提交的其他文件。

（2）自然人申请的，应提交下列文件：

① 申请书；

② 申请人有效身份证明文件；

③ 申请人委托他人办理的，应提交授权委托书及委托代理人的身份证明文件；

④ 保证金交纳凭证；

⑤ 招标拍卖挂牌文件规定需要提交的其他文件。

（3）其他组织申请的，应提交下列文件：

① 申请书；

② 表明该组织合法存在的文件或有效证明；

③ 表明该组织负责人身份的有效证明文件；

④ 申请人委托他人办理的，应提交授权委托书及委托代理人的身份证明文件；来源：考试大的美女编辑们

⑤ 保证金交纳凭证；

⑥ 招标拍卖挂牌文件规定需要提交的其他文件。

（4）境外申请人申请的，应提交下列文件：

① 申请书；

② 境外法人、自然人、其他组织的有效身份证明文件；

③ 申请人委托他人办理的，应提交授权委托书及委托代理的有效身份证明文件；

④ 保证金交纳凭证；

⑤ 招标拍卖挂牌文件规定需要提交的其他文件。

上述文件中，申请书必须用中文书写，其他文件可以使用其他语言，但必须附中文译本，所有文件的解释以中文译本为准。

（5）联合申请的，应提交下列文件：

① 联合申请各方共同签署的申请书；

② 联合申请各方的有效身份证明文件；

③ 联合竞买、竞投协议，协议要规定联合各方的权利、义务，包括联合各方的出资比例，并明确签订 《 国有土地使用权出让合同 》 时的受让人；

④ 申请人委托他人办理的，应提交授权委托书及委托代理人的有效身份证明文件；

⑤ 保证金交纳凭证；

⑥ 招标拍卖挂牌文件规定需要提交的其他文件。

（6）申请人竞得土地后，拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。出让人可以根据招标拍卖挂牌出让结果，先与竞得人签订 《 国有土地使用权出让合同 》 ，在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订 《 国有土地使用权出让合同变更协议 》 ；也可按约定直接与新公司签订 《 国有土地使用权出让合同 》 。

3、招标拍卖挂牌的区别

1）招标出让：适用于国家大型基础设施或公益事业建设项目用地。对具有综合目标或特定社会、公益建设条件、开发建设要求较高、仅有少数单位和个人可能有受让意向的土地使用权出让，可以采取招标方式，按照综合条件最佳者得的原则确定受让人；采用招标方式出让国有土地使用权的，应当采取公开招标方式。对土地使用者有严格的限制和特别要求的，可以采用邀请招标方式。

2）拍卖出让：价高者得。适用于投资回报率高、竞争性强的商业、金融业、旅游业和娱乐业等经营性建设用地。

3）挂牌方式：地块较小，起价较低，参加竞买者少的项目。

三、地产律师在土地使用权出让中的作用考试大－全国最大教育类网站

随着我国对土地调控力度的加强，公开、公平、公正的交易原则土地交易过程中越来越得到体现，土地交易暗箱操作的空间越来越小，取而代之的是程序更为规范、更加复杂的土地交易规则。

而这些规则又牵涉到我国多部门的法律法规，如合同法、土地管理法、行政许可法、房地产管理法、城市规划法、招标投标法、拍卖法以及大量的土地方面的法律法规。面对这些法律法规及复杂的交易程序，无论是专业的地产商，还是一些需工业用地的企业，都需要有律师，特别是专业的地产律师的参与，才能使其合法权益在土地出让过程中的每个环节中都得到充分的保障，从而顺利的达到取地目标，为下一步顺利的开发或生产经营打下坚实的基础。

地产律师在土地使用权出让方面的法律服务主要包括以下内容：

1、为客户通过协议出让方式取得土地使用权提供全过程法律服务。

1）协议出让方式包括但不限于一般协议出让方式、划拨土地使用者通过协议出让方式、通过协议出让方式获得其他划拨土地使用权人的土地使用权等，其中划拨土地使用权有国有企业划拨土地和军用划拨土地等。

2）服务方式主要为：（1）为客户取地方案进行策划，提供法律意见；（2）为客户准备一系列协议出让申请文件；（3）帮助客户克服协议出让申请过程中的法律障碍；（4）与出让人进行协商谈判，保障客户合法权益；（5）起草审查一系列土地使用权出让法律文件等。

2、为客户通过招标拍卖挂牌出让方式取得土地使用权提供全过程法律服务。

（1）为客户取地方案进行策划，提供法律意见；

（2）对客户意向用地进行信息跟踪，建议客户采取及时措施进行用地申请或用地预申请；

（3）帮助客户确定投标法律文本、竞买及挂牌方案；来源：www.examda.com

（4）对出让程序进行跟踪，保障客户在招投标、拍卖或挂牌过程的合法权益得到保障；

（5）起草审查一系列土地使用权出让法律文件等。（完）

来源:考试大-土地登记代理人考试

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