海南房地产调研：八成外地人炒出七成空置率

海南房地产调研：八成外地人炒出七成空置率 来源：233网校2010年3月29日【关注233网校,就是关注自己的未来】
近日，华泰联合证券分析师鱼晋华对海南房地产做了一次详尽的草根调研发现，基本每个楼盘的岛外客户成交量都占到80%以上，且基本上入住率都低于30%.而来自岛外的需求中，外地迁移入岛经商居民的投资需求、岛外过剩流动性资金投资需求以及跟随外地入岛开发商品牌进入的伴生引导型购房需求占到主流。
海南的楼房里有多少本岛人？谁也说不清楚，但在广州工作的80后小陈也“恋上”了那个遥远的地方，一下子就下订两套房子。
2月2日，海南省国土环境资源厅出台实施土地供应的“两个暂停”政策———从今年1月16日起到3月31日，暂停全省商业性开发土地出让，暂停审批新的房地产开发项目。3月31日之后，又不知是什么样的状况。
而真正推动海口甚至整个海南房地产市场走出独立于全国房地产市场走势的触发因素，就在于海南省政府推动的“国际旅游岛规划”以及随后而来的暂停土地审批的决定。在这一场由政府主导的房地产市场操盘大戏中，各个楼盘价格应声暴涨，涨幅之大令人咋舌。采集者退散
调研楼盘的价格在规划出台后的平均涨幅为73%，有三个楼盘的涨幅均达到100%，涨幅最小的鲁能海蓝福源项目也达到33%，且最近一批100多套别墅项目开盘一天之内全部售罄。
七成空置率海南市场一向以外地客户成交为主，在“国际旅游岛规划”出台后，这一现象变得更为明显。根据调研，基本每个楼盘的岛外客户成交量都占到80%以上，而且基本上每个楼盘交楼后的入住率都低于30%.岛外需求主要来自东北、江浙和珠三角区域，分别代表了外地迁移入岛经商居民的投资需求、岛外居民的投资需求以及跟随外地入岛开发商品牌进入的伴生引导型购房需求。
“谨慎看待海口楼市。”鱼晋华表示，目前市场上推断海口市场将延续价格继续上行的判断主要来源于两个：其一是由于政府暂停土地出让，导致后续供应不足，将形成供给的短缺；其二则在于前一阶段的房价暴涨形成的财富效应，已经使得购房者的信心指数处于上行通道，惯性上涨将维持一段时间。对于以上的判断，鱼晋华认为，虽然代表了目前的市场现状，但仍然有对市场持续上涨值得谨慎看待的理由。
非理性繁荣非理性状态下的投资者信心如空中楼阁。鱼晋华认为，在政府新规划刺激下形成的此轮上涨存在相当大的不理性因素，不同于深圳、北京、上海等大城市购房者在房产投资中进行多次上门了解及比价，在海口投资的外地客户由于时间和精力的限制，面对上百万甚至千万的投资几乎来不及思考就做了决定。
从海口各区存量房情况来看结构性的不均衡十分明显，在非规划重点的老区龙华区，2009年11月份的存量住房面积仍然高达210万平米，美兰、琼山区也各有近100万平米的存量房未消化，只有规划新区秀英区的去化速度较快。泡沫时期遗留的烂尾项目目前仍然大量留存在海口交易不太旺盛的老城区，也说明在外地投资客极少参与的投资区域，目前存在的存量住宅供应仍远高于本地居民的总体需求。
房价一次上涨到位根据在文昌、博鳌、三亚等地的调研，三地均存在区域性的土地垄断开发企业，这些开发商均在早期通过参与当地土地一级开发与当地政府建立了良好的关系，经过几年的圈地运动，慢慢成为当地的“地主”，手中拥有的土地储备均在千、万亩以上。由于开发量在区域内所占比重较大，此类企业往往在片区新房定价上拥有一定的领导权，直接影响区域房屋价格走向。
“国际旅游岛规划”的出台使整个海南市场的房价普遍上涨接近100%，从文昌、博鳌和三亚当地的楼盘调研情况来看，基本符合这一规律。鱼晋华认为，综合考虑海南目前的基础设施、商业配套、人员素质及政府办事效率状况，房市价格已经超前，目前的城市综合水平将未来预期一次性重估到位，未来的城市配套发展是一个漫长的、逐步匹配目前快步先行的房价的过程。从北京、深圳等地的城市发展经验来看，基础设施的建造完成并不会给房产价格带来另一个爆发式增长的机会，大多数的楼盘价格在基础设施规划公布阶段就已经迅速消化未来预期。
值得注意的是，在此三地调研的楼盘均表示购买客户的按揭比例不高，基本一次性付款，即使按揭，首付比例也在50%以上，部分楼盘如克拉码头和中南森海湾明确表示不接受按揭购房，要求客户一次性付款，用以区分客户真正的购买实力。来源：考试大
“市场高位维稳。”鱼晋华综合目前所有调研情况以及以上的分析认为，在市场供应基本保持稳定，政策不会出现明显扶植倾向，以及城市软硬件配套完善不能为价格再度急速上升打开通道的情况下，海南房产市场短期内将维持高位维稳的走势。
我是08年毕业的专科文凭，报考条件规定专科工作要满6年才能报考请问如何规避这个问题请高手支...查看全部
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