2010年楼市七大猜想土地盛宴会否终结？

2010年楼市七大猜想土地盛宴会否终结？ 来源：233网校2010年2月6日【相信自己,掌握未来,233网校值得信赖!】
猜想一：调控政策将有多紧？
首先，从目前已经出台的房地产调控政策来看，信贷政策的变化是让市场感到最为紧张的。一方面，今年的信贷总量将会减少，对于资金密集型的房地产行业而言，这显然是不利的。瑞银亚洲房地产研究部主管王震宇就认为，银行向开发商的信贷总量是影响今年楼市走势的关键因素之一，如果政策打压稍微过火一点的话，可能会有不少开发商出现资金链断裂的情况。另一方面，对市场成交量影响很大的二套房政策也开始全面收紧。业内人士认为，此次二套房贷款首付比例采取一刀切的做法，显示出政府遏制房价过快上涨的决心，而且不仅是商业贷款，像上海等一线城市已经降低了二套房公积金贷款额度，因此未来一线城市房贷的收紧是一个大趋势。业内人士指出，从目前信贷政策的变化来看，政府还是更倾向于使用数量手段来调控楼市，但如果政策进一步收紧，不排除政府再次明确二套房贷款利率上浮10%的可能，届时房地产市场遭受的调控压力将更大。同时，政府还对开发商自有资金最低比例做了调整，这对房地产企业的资金面也将形成一定的冲击。
此外，目前部分地区已经突破了70/90政策的限制，因此再度要求严格执行70/90政策或许也将成为今年政府调控房地产市场的手段之一。而近日住房和城乡建设部副部长齐骥就表示，建一套140平方米的房子可以建两套70平方米的房子，这就增加了供应的户数。不过对于这一政策，业内的反对声比较强烈。有券商分析师认为，此举将约束开发商根据市场需求自主进行产品规划和定位，造成开发商产品同质化，且可能造成大户型商品房的稀缺，反而有可能推高大户型商品住宅的价格。而有开发商将其称为烂尾政策，北京鹏润地产控股有限公司总裁王军在2009年住交会上更是明确表示，70/90政策不符合中国房地产发展的趋势。因此，这一政策会否重启，可能要取决于政府和市场之间的博弈。
目前，市场对于加息时间的观点并不一致。一种观点认为，政府近期一系列超预期的动作和表态，显示出目前通胀和流动性压力要超出市场之前的判断，而从12月份的CPI数据来看，1月份后负利率几成定局，而这是加息的最大推动力。再加上从2008年以来，政府的调控已经逐渐体现出前瞻性，因此最晚在4月下旬将启动加息。而另一种观点认为，虽然政府如此之快地使用多种政策工具，引来了市场对于提早加息的预期。但正是这些超常规的政策，将使得政府可以从心理和实际两方面对通胀预期进行管理，这反而会推迟加息的到来。再加上通胀的全球化，以及一季度可能出现的出口高增长所带来的热钱压力，因此加息的时间应该会在美联储加息之后。不过，对于加息的幅度，业内人士的观点比较一致，大多认为年内有一到两次的加息空间，幅度在27-54个基点。
2009年，土地市场热闹非常，从成交来看，天津以累计供应超过了两千万平米名列前茅，而上海140%的成交溢价率则占据了全国成交溢价率的榜首。即使在调控政策逐渐展开的岁末年初，仍有不少开发商斥重金拍下土地，地王频频现身江湖。根据住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮的观点，地价是房价的决定性因素，那么土地盛宴是否会终结对于今年房价的走势自然也将起到决定性的作用。
而对于开发商来说，今年对土地市场的态度也趋于谨慎，万科就认为，后续土地市场的价格可能会出现回落，而手持地王的竞争对手可能会要一直休息到今年下半年。而对于土地储备的问题，万科表示，由于公司一线城市土地储备较少，再加上目前一线城市拿地的要求，未来该区域商业项目的比例将有所提升。土地储备重点还是二线省会城市，而三线城市应该是下一轮的重点。而保利地产也将二、三线城市作为土地储备的主要目标。
业内人士表示，从政府之前有关增加住房建设用地有效供给的表态来看，未来除了会加强住宅土地供给之外，还会进一步促进开发商加快开发进度，打击囤地、捂盘的现象。在政府大力整顿土地市场以及购房者观望情绪不断升温的大背景下，2010年企业不理智的行为将会得到缓解，2009年土地盛宴或难以再现。
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