被称“房地产商的走狗”“楼市春天派”自认被误读

被称“房地产商的走狗”“楼市春天派”自认被误读 来源：233网校2010年1月28日【233网校：轻松考试，快乐生活！】
挨骂缘于他12月29日最新的一篇博客——《虽声色俱厉实色厉内荏，楼市唱空者必踏空》，文章认为，最新一轮楼市调控并未突破2003年以来的政策框架，也未改变中心城市土地奇缺的局面，房价暴涨难以避免。
任志强这篇名为《“刻舟”岂能“求剑”》的博文的核心观点是，中国政府出台的所有房价调控政策，目标从来都是打击投资、抑制消费、增加税费，却没有任何措施抑制土地的高价，反而出台的都是“价高者得”的政策。“地价越高越好，房价越低越好。从经济学而言，这岂不是一种悖论吗？”他认为，土地价格决定房价，土地价格已经飙升，政府却希望房价仍停留在低点，犯了“刻舟求剑”的错误。
陈宝存曾梳理了自2003年以来所有的土地政策、针对楼市的信贷政策和住宅市场政策。结论如任志强的看法，当年开始的上一轮基于打压的调控，是地价房价双双暴涨的根源所在。
2003年中国人民银行出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，规定商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付比例仍执行20%的规定：“对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例”。这份通知被称为“121房贷新政”，拉开了调控房地产市场的大幕。
“这一系列收紧房贷的政策，实际打击了中低收入者的基本住房需求和改善型住房需求，并未对高收入群体构成实质性威胁。”陈宝存说。道理很简单，中低收入人群对首付和月供变化更为敏感，而高收入群体则不是特别在意。而楼市投资客和投机客，正是高收入群体。来源：www.examda.com
收紧房贷的同时，土地市场开始全面收紧。2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发通知，要求即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。这被地产界称为“8.31大限”。
“问题是，各地土地储备中心一无资金，二无人力，三无热情去做这件事。”陈宝存说，房屋拆迁是件费力不讨好的事情，土地储备中心的官员自然没有积极性。这导致了土地市场严重的供不应求。
任志强以北京和上海为例，对此做了统计分析。来源：www.examda.com
这类非市场化用地份额远超计划，但商品住宅建设用地却连续数年严重短缺。导致的直接后果就是，商品住宅的平均用地楼面价，4年半里上涨了1.6至1.8倍；平均地价从每平方米3416元飙升至每平方米8796元，上涨了2.57倍。今年6月，北京市三环与四环之间的土地价格上升至每平方米14494元。土地供给远不能满足需求，天价和地王成为必然结果。
土地严重供不应求，推高土地价格，进而推高房价。任志强用统计分析驳斥“房价推高地价论”。“中国自2003年之后不断出台着调控和打压房价的各种政策，包括行政性的手段，但至今为止何曾看到过打压地价的调控？”任志强说，自2005年出现第一块天价地之后，土地垄断的供给方式，与连续4年的土地供给量暴跌的矛盾就日益凸显，“政府的地价收入越高越好，开发商的房价越低越好，政府的调控显然自相矛盾。
“你会发现一个有意思的现象，这几年凡唱衰楼市的，大多数都是行业外的人，而唱多的，多数都在行业内。”陈宝存直言，很多就楼市发言的人，实际并不了解这个行业。
虽被与任志强一起归为“楼市春天派”的代表人物，但到目前为止，陈宝存却从未与任志强谋面，“只是神交，我知道他，他未必知道我”。
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