楼价假摔政策成头号难题二套房政策或细化

楼价假摔政策成头号难题二套房政策或细化 来源：233网校2010年1月9日【233网校——我选择，我喜欢】
2009年房产政策调控，主要集中在对于房价影响间接的土地方面，政策传达到终端销售仍需要一个过程，对房价影响太间接。
在宽松的政策环境下，2009年的房价，犹如脱缰野马，一路创下新高，直至年底，攀登至历史最高点。
关键词：地王泡沫恐慌性来源：考试大
年初，北京市建委等9部门联合发布“15条救市新政”，被潘石屹称为“政府送给北京购房者、房地产企业一个牛年春节大礼包”。从此为起点，2008年被压抑的购房需求逐渐释放出来，北京房地产市场率先复苏。全国各地的房地产市场也相继走出一波“小阳春”的行情。
而随着巨量信贷潜入楼市，房地产的虚火烧得更旺，并渐渐传导至土地市场。从5月富力拿下当时北京的单价地王开始，一线城市地王争夺战打响。而在这场战争中，拿地王者又以国企背景企业最为耀眼。从5月开始的半年时间里，保利、绿地、各地城建集团、中海集体亮相土地市场。
而实际上，房价的无休止上涨，已经使房屋的价格远远超过其价值，并出现了恐慌性购房行为。日前，万科董事长王石也表示，目前中国房地产市场已经产生泡沫，并且这个泡沫终将破裂，而万科为此已经提前准备。
与“泡沫”一样，“地王”是2009年中国房地产市场最重要的关键词之一，成为决策层调控的首个目标。
然而，在现今土地财政主导的地方财政体系中，地方政府是否能向开发商动刀？本文来源:考试大网
“地方政府对土地财政的依赖，也让地方政府更维护开发商。”一位土地专家向记者表示，在政策执行上会对中央政策有抵触。
据该人士介绍，土地出让金首付比例的提高，对大型企业影响很小，将限制中小企业进入土地市场竞争，从购买土地这个市场，开发商已经加速洗牌，而中小企业在拿地上资金比不过大企业，难以拿到土地的企业正在逐步淡出房地产行业。
对此，上述土地专家表示，由于地方政府的阻挠，预计通过土地政策来控制房价的效果不乐观。国家目前出台了很多政策，大多是关于土地的，比如打击囤地、加大土地供应，从而增加房子供应，这需要一个过程，这对于房价的影响太间接。更直接的政策在于税收和信贷政策。
一系列关于土地的相关政策出台，使得2009年房产政策调控主要集中土地方面。而临近年终，政策终于直接指向了二手房的税收政策，向泡沫开刀。
对此，胡景晖表示，该政策运用技术手段区别对待改善型置业和投资、投机需求，支持居民正常的自住和改善型需求。但政策效力只能影响第一季度，从以往经验来看，单单依靠交易环节的税收调控并不能真正实现抑制房价上涨、控制投机的初衷，若无其他调控措施跟进，此后的二手房市场或将继续量价齐升。
对此，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，二套房政策从2007年9月开始执行，但2009年在信贷宽松支持购房的环境下，银行对于二套房的执行力度不大，导致了投机性需求也进入楼市，过多资金流入楼市，催生了房地产泡沫。
而是否会有新的房贷政策出台，胡景晖认为，从政策调控的路径可以看出，既要鼓励自住型的刚性和改善性需求，又要堵住投资性需求不进入楼市。如何去细分和精准化定位自住型需求是一个难题，将考验决策层的智慧。
2010年房价面临回调
2009年的新增信贷规模约为9.7万亿元，在11月的一次公开亮相中，银监会主席刘明康表示，2010年肯定会减少，新增信贷预计在6万亿-7万亿元。
2009年的楼市，在宽松的政策和信贷环境下，上演了疯狂的一幕。而这两项利好，将在2010年发生调整，房价再一次面临调控而回调的考验。
而一旦房价回调，开发商“不差钱”能维持多久呢？上述开发商向记者表示，地价过高，如果没有高房价维持，开发的风险也将加大，从而不得不面临推迟开发的命运。
胡景晖表示，2010年信贷收紧，不光使购房者购买力下降，也将使部分开发商资金紧张开始出现打折售房。房价上涨过高的城市，会出现房价的回调。预计一季度交易清淡，经历一手房调整后，二手房也将跟着降。
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