答案及解析：房地产经纪概论历年综合分析题及答案1

来源：互联网 2017-03-01 07:24中

房地产经纪概论历年综合分析题及答案1 来源：233网校2011年9月2日【要想考试都不怕，只有常来233网校！】
1．【答案】ACD

【解析】商品房预售条件：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②持有建设工程规划许可证，而不是建设用地规划许可证；③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；④向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

2．【答案】CD

【解析】商品房现售条件：①应当具有企业法人营业执照和房地产企业资质证书；②取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；③持有建设工程规划许可证和施工许可证；④已通过竣工验收；⑤拆迁安置已经落实；⑥供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设备具备交付使用条件；⑦物业管理方案已经落实。

3．【答案】C

【解析】签订的合同为物业服务合同，物业合同是业主、业主大会委托物业服务企业对物业实施物业管理，物业服务企业接受委托从事物业管理服务的合同。

4．【答案】B

【解析】住宅物业的建设单位未通过招、投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的处罚依据《物业管理条例》第五十七条，处以10万元以下的罚款。

5．【答案】C

【解析】新建商品房项目应当在现售前30日完成物业企业的选聘工作。

6．【答案】BD

【解析】应缴纳营业税和城市维护建设税，营业税是销售不动产的单位和个人征收的一种税，城市维护建设税是以缴纳增值税、消费税、营业税的单位和各位为纳税人。房产税是征收对象是拥有房屋的单位和个人，甲企业是销售房屋，因此不需要缴纳房产税。契税是转移房屋权属，承受的单位个人缴纳的税种。

7．【答案】A

【解析】王某首次购房，且面积小于90平方米，按照最新的契税政策，缴纳l%的契税。

8．【答案】D

【解析】合法使用住房公积金主要有：职工购买住房、建造、翻建、大修自住住房。

9．【答案】A

【解析】房屋权属证书应由市县人民政府房产管理部门颁发。

10．【答案】B

【解析】根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干规定的司法解释：面积误差比超过3%的房价款，又出卖人双倍返还给买受人，题目中面积误差比已经超过3%，计算公式为：8000元/m2 2．4m2+8000元/m2 0．6 m2 2=28800元。

11．【答案】B

【解析】闲置土地满2年未动工开发的，政府无偿收回。

12．【答案】A

【解析】交付使用后的房屋质量问题，应该有房地产开发企业进行质量保修。

13．【答案】BC

【解析】房地产开发企业应当按照批准的规划，设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。如果中途变更设计，房地产开发企业应当在变更确立之日起l0日内，书面通知买受人；买受人有权在通知达到之日起l5 日内作出是否退房的书面答复，买受人在通知到达起l5日内未作出书面答复的，是同接受规划和设计变更以及由此引起的房价款变更。

14．【答案】D

【解析】面积误差比在4%，按照合同约定5%以内据实结算，至67．6m2 X2000元/m2=135200元。

15．【答案】CD

【解析】房屋所有权转移登记是指，因买卖、赠与、交换和继承等原因致使房屋所有权发生转移而进行的登记。房屋抵押权登记是指，房屋登记机构根据抵押当事人申请，依法将抵押权设立、转移、变动等的事项在登记簿上予以记载的行为。题目中涉及的登记主要是这两种登记。

16．【答案】AD

【解析】需要缴纳契税和印花税。

17．【答案】CD

【解析】应缴纳企业所得税和教育费附加，按照规定开发经济适用房契税免征。

18．【答案】AD

【解析】住宅专项维修基金属全体业主所有。业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。在业主大会成立前，住宅专项维修资金由所在地直辖市、市、县人民政府建设主管部门代管，而不是房地产企业代管；王某个人房屋的维修由个人负责，而不是住宅专项维修资金，住宅专项维修资金是用于住宅公共部位，共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

19．【答案】AC

【解析】物业服务支出包括物业企业人员的工资、社会保险和按规定提取的福利金；共用部位的清洁卫生费用，还包括绿化养护费用等，其中C项属于住宅专项维修资金的使用范围，物业企业员工的奖金不属于物业服务支出的范围。

20．【答案】AC

【解析】住房公积金贷款实行住房低贷款利率，通常情况低于同期商业银行住房贷款利率。在使用公积金贷款还贷中，可以按照规定提取住房公积金，在未还清贷款前，不得再次申请住房公积金贷款，住房公积金贷款利率实行一年一定，因此正确答案为AC。

21．【答粟】ACD

【解析】产权不明确的房屋补偿和安置，如产权人下落不明的，或者因产权关系正在诉讼的房屋，以及设有抵押权和被查封的房屋，均要将进行补偿，不能因为补偿安置的主体不明确，就降低对此的补偿标准，按照规定进行补偿；超过批准期限的临时建筑将不予补偿。

22．【答案】D

【解析】关于免征土地闲置费，主要因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者前期工作造成动工开发迟延的，D项情况可免征土地闲置费。

23．【答案】CD

【解析】根据商品房销售条件，已支付全部土地使用权出让金，取得国有土地使用权证，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上等条件。

24．【答案】ABC

【解析】商品房现售条件：①应当具有企业法人营业执照和房地产企业资质证书；②取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；③持有建设工程规划许可证和施工许可证；④已通过竣工验收；⑤拆迁安置已经落实；⑥供水、供电、供热、燃气、通t-：B等配套设备具备交付使用条件；⑦物业管理方案已经落实。

25．【答案】B

【解析】在业主大会成立前，有房地产开发企业负责首次的物业企业选聘工作。

26．【答粟】BD

【解析】根据2008年3月1日起，对于个人出租住房缴纳的税费，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征土地使用税。

27．【答案】BCD

【解析】A项中租赁合同约定的租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效，BCD的表述均是正确的。

28．【答案】BD

【解析】本题重点考核对最新国家关于二手房转让的税收政策，这是2009年的真题，按照当时的税收征收，可以免征营业税和土地增值税。本题重点要求考生掌握房屋交易的税收政策。

29．【答案】AC

【解析】当王某无正当理由拖欠房租6个月以上的，张某有权终止租赁合同，已出租的房屋办理抵押，应该将抵押情况告知承租人。AC的表述是正确的。

30．【答案】D

【解析】住宅专项资金管理可以按照有关规定用于购买国债，不可以购买股票。物业服务企业发生变换时，不需要进行账户转移手续，同时在房屋转让中，剩余的住宅专项维修资金办理账户转移手续，而不需要退还了产权人，当房屋灭失了，将按个人缴存比例进行退还。

31．【答案】D

【解析】按照规定，改变土地利用条件必须经过规划行政管理部门的同意。

32．【答案】B

【解析】应当向3个以上施工单位发出邀请书。

33．【答案】A

【解析】住宅工程的竣工验收工作由房地产开发企业负责组织实施。

34．【答案】C

【解析】按照国家关于独家代理收费非经济区按照最高不超过3%的标准收取，5600 元/m2 98m2 X3%=16464元。

35．【答案】B

【解析】住宅土地使用年限为70年，按照时间推算2005年7月27日交付给甲公司使用开始计算使用年限，即2075年7月26日。

36．【答案】A

【解析】房屋所有权转移登记，因买卖、赠与、交换和继承等原因致使房屋所有权发生转移而进行的登记。

37．【答案】BD

【解析】当事人应当缴纳契税和营业税。

38．【答案】AD

【解析】《城市房地产管理法》规定，房地产抵押应当签订书面抵押合同并办理抵押

登记，房地产抵押未经登记的，不发生物权效力，对抵押物不具有优先受偿权。抵押权自抵押权合同签订之日起成立。

39．【答案】ABD

【解析】抵押人未经抵押权人的同意的情况下，不能将已抵押的房屋出租，抵押人未经过抵押权人同意将已抵押的房屋出租，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将出租房屋抵押的情况书面告知了承租人，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担，抵押人不承担赔偿责任，抵押权人有权要求抵押人让承租人搬出，但应赔偿承租人的损失。

40．【答案】CD

【解析】《物权法》规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权

的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者拍卖、变卖该抵押财产所得优先受偿。

41．【答案】BC

【解析】办理商品房预售许可证，应当提交：商品房预售许可申请表，开发企业《营业执照》和资质等级证书；土地使用权证书；建设工程规划许可证和施工许可证；投入资金开发建设达到工程建设总投资25%以上的证明。工程施工合同及关于施工进度的说明；商品房预售方案等。

42．【答案】C

【解析】对于影响城市规划，但可采取改正措施的违法建筑，所有人依法履行相关义务后，按合法建筑给予补偿。

43．【答案】D

【解析】房屋所有权注销登记是指因房屋或土地灭失、放弃房屋所有权等情形，造成丧失房屋所有权等而进行的登记，被拆除的房屋办理的房屋登记是房屋所有权的注销登记。

44．【答案】C

【解析】60个工作日。

45．【答案】AD

【解析】房地产开发企业应当按照批准的规划，设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。如果中途变更设计，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人；买受人有权在通知达到之日起l5日内作出是否退房的书面答复，买受人在通知到达起l5 日内未作出书面答复的，是同接受规划和设计变更以及由此引起的房价款变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房，买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。