2013年房地产经纪人《经纪实务》第一章讲义

2013年房地产经纪人《经纪实务》第一章讲义 来源：233网校2013年7月18日【爱学习，爱233网校】
第一章 房地产概论

一、房地产：指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。

土地的地表范围，指该宗土地在地表上的“边界”所围合的区域。

建筑物：既包括房屋也包括构筑物。单指房屋

房屋是指有基础、墙、顶、门、窗，起着遮风避雨、保温隔热、抵御野兽或他人侵袭等作用，供人们在里面居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的建筑物。

构筑物：指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物。

其他土地定着物：指附属于土地或建筑物，从而成为土地或建筑物的从物，应在房地产交易中随着土地或建筑物的转让而转让的物，但当事人另有约定的除外。

实物：是指房地产中看得见、摸得着的部分。

权益：指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和收益。

区位：指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观，外部配套设施等。

房地产的重要性：是因为人们的各种生活、生产活动都需要空间，而房地产正是由于提供这种空间而为人们所必需。有助于增加归属感和使社会趋向稳定。

房地产的性质：资源、财产、资产、生活资料、生产资料、生产要素，生活必需品，奢侈品，炫耀品，福利品，商品，投资品等多种性质。

房地产的特性：不可移动，独一无二，寿命长久，供给有限，价值量大，用途多样，相互影响，

易受限制，难以变现和保值增值等特性。

房地产分类：

1、按房地产用途分类：居住，办公，商业，旅馆业，餐饮，体育和娱乐，工业，农业，特殊用途，综合用途

2、按房地产开发程度分类：生地。毛地。熟地。现房。

3、按房地产实物形态分类：土地，建筑物，土地和建筑物综合体，房地产的局部，未来状况下的房地产，

已经灭失的房地产，现在状况下的房地产和过去状况下的房地产的差异部分，以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产，整体资产中的房地产

4、按房地产是否产生收益分类：收益性房地产，非收益性房地产

5、按房地产经营使用方式分类：销售，出租，营业，自用。

债权：是债权人要求债务人作为或者不作为的权利，不能要求与其债权债务关系无关的人作为或者不作为。

物权：是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。

在特定的房地产上，既有物权又有债权的，优先保护物权;有两个以上物权的，优先保护先设立的物权，但法律另有规定的除外。

自物权：是对自已的物依法享有的权利。

他物权：是在他人的物上依法享有的权利，是对所有权的限制。

在他物权中，建设用地使用权，宅基地使用权，土地承包经营权，地役权属于用益物权。抵押权属于担保物权。用益物权是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。

担保物权是就他人的担保物依法享有优先受偿的权利。

房地产所有权：指房地产所有权人对自己的房地产，依法享有占有，使用，收益和处分的权利。

占有，使用，收益和处分四项基本权能，构成所有权完整的权能结构。

所有权的特性：完全性，整体性，恒久性，弹力性，绝对性。

所有权的分类：1、单独所有：指房地产由一个单位或个人享有和共同共有。

2、共有：指房地产由两个以上单位或个人共同享有所有权。1按份共有，2共同共有。

3、建筑物区分所有权：指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

房地产他项权利：

1、建设用地使用权：指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构造物及其附属设施。建设用地使用权实质上是利用空间的权利。

《物权法》第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。”因此一宗土地的空间，可以分割为很多个三维立体“空间块”，分别成为独立的“物”，可以分别出让、转让等。

例如，国家在出让建设用地使用权时可以将让人对空间享有的权利通过出让土地的四至、建筑物的高度和深度加以确定，确定范围之外的空间仍然属于国家，

国家可以将其用于公共用途或者另外出让，比如同一块土地地下10M至地上80M的建设用地使用权出让给甲公司建造写字楼，地下20M至地下40M的建设用地使用权出让给乙公司建造商场。

与此相似，取得一定范围内的空间的建设用地使用权人，也可能将其空间中的部分空间分割出来，转让、租赁给他人或者用它作价入股等，从而使该被分割出来的部分空间具有独立的经济价值。

如，建设用地使用权人在符合城市规划等要求的情况下，将其屋顶或外墙出售或出租给广告公司做广告，允许他人在自己使用的土地之下建造地直停车场。

2、宅基地使用权：指宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

3、土地承包经营权：指土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权人从事种殖业、林业、畜牧业等农业生产。

4、地役权：指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益地权利。最典型的是地役通行权，

例如，甲乙两单位相邻，甲单位原有一个东门，为了解决本单位职工上下班通行的方便，想开一个西门，但必须借用乙单位的道路通行。

于是，甲乙两单位约定，甲单位身乙单位支付使用费，乙单位允许甲单位的职工通行，为此双方达成书面协议，在乙单位的土地上设立了通行地役权。

5、抵押权。

6、租赁权。

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