2013年房地产经纪人《经纪实务》第三章讲义

2013年房地产经纪人《经纪实务》第三章讲义 来源：233网校2013年7月18日【牵手233网校，成功你我他】
第三章 我国房屋基本制度

一、我国城镇房屋所有制是多种所有制并存，住宅以城镇居民私有为主。

按所有制结构分：全民所有制房产;集体所有制房产;私人所有制房产;外资及中外合资房产。

按房屋产别分：直管公产;单位自管公产;私产;其他产。

按产权占有形式分：单独所有房产;共有房产;

二、城镇住房制度改革进程：

1、城镇住房制度改革的控索和试点阶段。

2、城镇住房制度改革的全面推进和配套改革阶段。

3、城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段。

4、城镇住房制度改革的进一步深化和突破阶段。

现行城镇住房制度的核心是通过全面建立住房保障制度、改进完善住房供应体系，实现城镇住房的社会化和商品化，最终达到“人人享有适当的住房“的社会发展目标。

1、投资主体多元化。

2、以经济适用住房为核心的住房供应体系。

3、住房分配的货币化。

4、社会化、专业化、市场化的物业管理。

5、以个人、家庭为主体的住房消费商品化。

三、住房的供应体系

1、廉租住房。我国政府于1998年提出建立的构想，2003年进行了修订，于2007年11月进一步完善了廉租住房制度。

廉租住房制度是解决城市低收入家庭住房困难的主要途径。

廉租住房的保障方式实行货币补贴和实物配租等结合。

保障对象：是城市低收入住房困难家庭。低收入住房困难家庭不得将所承租的廉租房转租、或者改变用途。

保障标准：根据当地家庭平均住房水平、财政承受能力以及城市低收入住房困难家庭的人口数量、结构等因素，以户为单位确定廉租房保障面积标准。

程序：申请、受理、审核、公示及登记、轮候、签约。

保障资金：

1年度财政预算安排的保障资金。

2住房公积金增值收益余额。

3土地出让净收益中安排的保障资金。

4政府的廉租住房租金收入。5社会捐赠及其方式筹集的资金。

廉租住房来源：政府新建、收购的住房;腾退的公有住房;社会捐赠的住房;其他渠道筹集的住房。

廉租住房建设应当坚持经济、适用原则，提高规划设计水平，满足基本使用功能，采取配套建设与相对集中建设相结合的方式。单套的建筑面积应当控制在50㎡以内。

2、公共租赁住房：政府提供政策优惠，限定套型面积和出租价格，主要面各低收入住房困难家庭出租的具有保障性质的住房。

对象：那些没有资格享受社会保障房、却又买不起商品房的群体，即所谓“夹心层“。刚参加工作的年轻人或刚归国的海个留学人才。

3、经济适用房：政府提供优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面各城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分。

供应对象：城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。

必须符合的条件：具有当地城镇户口;家庭收入符合最低标准;无房或现居面积低于政府规定的困难标准。

申请的程序：申请、审核及公示，轮候。

经济适用房建设按照政府组织协调、市场运作的原则，采取项目法人招标的方式，单套建筑面积应当控制在60㎡左右。

购买经济适用房不满5年，不得直接上市交易，满5年的上市转让需按差价向政府交纳土地收益等相关价款，政府可优先收回。

4、限价商品房。

5、市场价商品房。

四、住房公积金。

特点：强制性，互助性，保障性

作用：

1有利于筹集建房资金。

2促进住房消费的增长，活跃住房消费市场。

3推进住房分配货币化进程，提高职工买房的支付能力。

4有利于引导居民调整不合理的家庭生活消费结构，抑制通货膨胀。

住房公积金的管理机构：住房公积金管理委员会，住房公积金管理中心。

住房公积金管理的基本原则：住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运行、银行专户存储、财政监督。

目的：保障住房公积金规范管理和安全运作，实现住房公积金的保值、增值，维护住房公积金所有人的合法权益。

住房公积金的存款利率：职工当年缴存的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计息;上年结转的按结息目挂牌公告的3个月整存整取存利率计息。

职工住房公积金自存入职工住房公积金个人帐户之日起计息，按年结息，本息逐年结转。每年6月30日为结息日。

有下列情形之一的职工可以提取公积金：购买、建造、翻建、大修自住住房的;离休、退休的;完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的;户口迁移所在的市、县或者出境定居的;偿还购房贷款本息的;房租超出家庭工资收入规定比例的。

住房公积金贷款每笔期限最长不超过30年，并不得长于借款人法定离休或者退休以后的5年。共同借款的，贷款期限最长不超过30年，并不得长于其中最年轻者法定离休或者退休以后的5年。

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