2013年房地产经纪人《经纪实务》第四章讲义

2013年房地产经纪人《经纪实务》第四章讲义 来源：233网校2013年7月18日【考试就上233网校,大小考试都不怕】
第四章 房地产开发

一、房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

特点：开民位置的固定性;开发市场的区域性;开发过程的时序性;受法规政策的影响;开民资金的巨大性;开发周期的较长性;

开民投资的高风险和高回报性;开发投资的保值增值性。

按开发对象分：土地开发，房屋开发，房地产综合开发

按开发主体分：独资开发，合资开发，合资合作和个体投资开发

按开发区域分：新区开发，旧区开发

按开发规模分：单项开发，成片开发

房地产开发的程序：投资机会的选择，决策分析，前期工作，建设和租售四个阶段。每个阶段的工作内容既有所不同，又紧密联系、相互衔接，其中有些是交叉进行的。

二、房地产开发企业：是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。

按经营管理对象分：专门从事土地和城市基础设施开发;专门从事地上建筑物开发建设;进行土地和地上建筑物综合开发。

按注册资金来源分：外资、内资。

按企业所有制分：公有制，非公有制

按开发经营范围分：全国性，区域性

按企业功能分：专营，兼营，项目

房地产开发企业的设立：

具备以下条件

1、有自己的名称和组织机构，

2、有固定的场所，

3、有符合国务院规定的注册资本，

4、有足够的专业技术人员，5法律、行政法规规定的其他条件。

资质等级：

一级开发资质：1注册资金不低于5000万;

2从事房地产开发5年以上;

3近3年房屋建筑面积累计竣工30万㎡以上;

4连续5年建筑工程质量合格率达100%;

5上一年房屋建筑施工面积大于15万㎡以上;

6有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不得少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于20人，

持有资格证书的专职会计人员不得少于4人;

7工程技术、财务、统计等业务负责人应具有相应专业中级以上技术职称;8具有完善的质量保证体系，商品房销售中实行了两书制度;9未发生过重大工程质量事故。

二级开发资质：

1注册资金不低于2000万;

2从事房地产开发3年以上;3近3年房屋建筑面积累计竣工15万㎡以上;

4连续

3年建筑工程质量合格率达100%;

5上一年房屋建筑施工面积大于10万㎡以上;6有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不得少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于10人，持有资格证书的专职会计人员不得少于4人;

7工程技术、财务、统计等业务负责人应具有相应专业中级以上技术职称;

8具有完善的质量保证体系，商品房销售中实行了两书制度;

9未发生过重大工程质量事故。

三级开发资质：

1注册资金不低于800万;

2从事房地产开发2年以上;

3房屋建筑面积累计竣工5万㎡以上;

4连续2年建筑工程质量合格率达100%;

5有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不得少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于5人，持有资格证书的专职会计人员不得少于2人;

6工程技术、财务、统计等业务负责人应具有相应专业中级以上技术职称;

7具有完善的质量保证体系，商品房销售中实行了两书制度;

8未发生过重大工程质量事故。

四级开发资质：

1注册资金不低于100万;

2从事房地产开发1年以上;

3已竣工建筑工程质量合格率达100%;

4有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不得少于5人，持有资格证书的专职会计人员不得少于2人;

5工程技术负责人应具有相应专业中级以上职称、财务负责人应具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员;

6商品房销售中实行了两书制度;

7未发生过重大工程质量事故。

三、房地产开发投资决策：开发投资机会鉴别和和项目选择;初步要行性研究;可行性研究

4、规划设计。;住宅结构设计;住宅建筑装修和室内设备的设计;

4规划设计管理与审批。建设项目选址;建设用地规划管理;建设工程规划管理。

5、建设工程招投标。

6、办理开工手续。

7、制定建设施工方案

8、施工现场临时三通一平

五、房地产开发建设。

1、施工建设管理2、工程建设的进度、成本与质量管理。

3、工程建设监理。4、工程竣工验收与交付使用。

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