房地产价格形成的条件：2013年房地产经纪人《经纪实务》第六章讲义

2013年房地产经纪人《经纪实务》第六章讲义 来源：233网校2013年7月19日【关注233网校,就是关注自己的未来】
二、房地产价格：是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价--货币额、商品或其他有价物。

房地产价格形成的条件：具备有用性、稀缺性和有效需求。

房地产价格的特征：

01、房地产价格既有交换代价的价格双有使用代价的租金。

02、受区位影响很大。

03、实质上是房地产权益的价格。

04、形成的时间通常较长。

05、房地产价格容易受交易者的个别情况的影响。

房地产价格的构成：

1、土地取得成本：是指取得房地产开发用地所必要的支出。

2、开发成本：指在取得的房地产开发用地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的直接费用、税金等。

3、管理费用：指为组织和管理房地产开发经营活动所必要的费用，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费。

4、销售费用：指预售未来开发完成的房地产或者销售已经完成的房地产所必要的费用。

5、投资利息：指在房地产开发完成或实现销售之前发生的所有必要的费用应计算的利息，而不仅仅是借款的利息和手续费。

6、销售税费：指预售未来开发完成的房地产或销售已经开发完成的房地产应当由卖方缴纳的税费。

7、开发利润：是由销售收入减去各项成本、费用和税金后的余额。

房地产价格和价值的主要种类：

01、使用价值和交换价值;

02、投资价值和市场价值;

03、原始价值、账面价值和市场价值;

04、成交价格、市场价格、市场价值和评估价值;

05、市场调节价、政府指导价和政府定价;

06、基准地价、标定地价和房屋重置价格;

07、土地价格、建筑物价格和房地价格

;08、总价格、单位价格和楼面地价;

09、实际价格和名义价格;

010、现房价格和期房价格

;011、起价、标价、成交价和均价;

012、保留价、起拍价、应价和成交价。

房地产价格的主要影响因素：

1、人口因素。01、人口数量：房地产价格与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格也就会上涨，而当人口数量减少时，对房地产的需求就会减少，房地产价格也就会下落。

02、人口素质：人类社会随着文明发达、文化进步，公共服务设施必然日益完善和普遍，同时对居住环境也必然办求宽敞舒适，凡此种种都足以增加对房地产的需求，从而导致房地产价格升高。

03、家庭人口规模：指全社会或某一地区的家庭平均人口数。

2、居民收入因素：居民收入的真正增加，意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需要的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。

3、物价因素

4、利率因素：利率上升，房地产价格会下降;利率下降，房地产价格会上升。

5、房地产税收国素：增加房地产开发环节的税收，会增加房地产开发建设成本，从而会推动房地产价格上升，相反会使房地产价格下降。

6、城市规划因素

7、交通管制因素。

三、房地产估价原则：独立、客观、公正原则;合法原则;最高最佳使用原则;估价时点原则;替代原则;谨慎原则。

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