2011年房地产经纪人考试

2011年房地产经纪人考试：经纪相关知识2 来源：233网校2011年4月24日【233网校：助你将考试一网打尽】
楼市一旦成了投机工具，它和需求、供给什么的基本就没有什么关系了，而只和投机者的心理预期有关：如果大家都预期楼市还会继续上涨，那么就会有更多的钱涌入楼市，楼市就真的会涨！反过来，如果大家都预期楼市会跌，那么钱就会流出楼市，楼市也就真的会下跌。

在这种情况下，即便是有再多的人需要住房，但只要他们的需求缺乏支付能力做后盾，对楼市就毫无影响。“不买房运动”之所以是幼稚的，就在于其所能动员的人都是些无力对楼市施加影响的人，无疾而终是其必然的命运。但用楼市来投机也存在一个问题，那就是谁都担心会成为最后一个接盘者，以中国楼市的泡沫之大，最后一个接盘者势必彻底被套牢，很可能几辈子都翻不过身来，变“炒楼”为“跳楼”是免不了的。在这样一种心理阴影的影响下，当泡沫大到了一定程度，投机者就会表现出观望和犹豫。尤其是在房价已经引起了社会公愤，中央又一再表态要调控房价的情况下，就更是如此。

实际上，在这次大地震之前，楼市泡沫已经出现行将破裂的迹象：比如，2007年上海商品住宅新开工近1600万平方米、竣工约2800万平方米，而成交的商品住宅，则只有2097.99万平方米，不足1／2.广州在2月进行的一项调查则表明：在广州市108个主流在售楼盘中，与2007年10月前后的房价相比，有1个楼盘跌幅超过50%，17个楼盘跌幅在20%~40%之间，44个楼盘跌幅在20%以内。而跌幅最大的前10个楼盘，每个跌幅都超过29%.另外，有21个楼盘房价已经止步，15个楼盘处于断货阶段，只有不到一成，即10个楼盘房价还在弱势上涨。

当然，这还不能叫崩溃，只能叫僵局。但对泡沫原理略知一二的人都明白，泡沫一旦不再继续增大，距离崩溃也就只差那么一点点了，而这次大地震，就成了捅破泡沫的那个“针尖”。

地震的影响力，主要就在于它直接作用于人们的心理预期：在地震的毁灭性后果面前，楼市永远上涨，房子可以永远保值的神话破灭了，楼市作为投机工具的价值和有效性也受到了根本性的挑战。如成都的不少高档住房，在地震中都出现了裂缝，这不仅让业主产生了严重的不安全感，而且其投资的价值也大大下降了。一个自然的疑问是：中国房地产大发展的30年，恰恰是地震活动比较平稳的30年，这些像变魔术一样从地下冒出来的楼房，其抗震性能究竟如何？

除了房地产开发商，大部分人对这个问题的回答恐怕都是否定的。如此一来，人们产生楼市将要下跌的心理预期也就不可避免，楼市泡沫的破裂随之而来。

知识链：

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